정부는 국민들의 소득증대와 가계 유동성 흡수를 위한 ｢공모형 부동산간접투자 활성화 방안｣을 관계기관 합동으로 마련하였다.

이번 대책은 확대되는 가계유동성을 기업의 신사업투자·건설투자 등 생산적 분야로 흡수하고

일반투자자의 상업용 부동산 투자 참여를 통해서 국민의 소득증대 기여를 목적으로 하고 있다.

< 공모 부동산간접투자 >
(투자대상) 부동산, 부동산개발에 대출, 부동산과 관련된 증권 등
(투자자) 투자자를 49인을 초과하여 모집하는 경우 공모(이외 사모), 대부분 증권회사, 은행 등에서 일반개인을 대상으로 모집
(인허가) 리츠는 국토부인가, 부동산펀드는 금융위 등록(금감원 증권신고서 제출)

그동안 리츠·부동산펀드는 업무용빌딩, 리테일(상가·백화점 등) 등 다양한 상업용 부동산에 투자되면서 양호한 수익을 달성했으나
* 오피스리츠 연수익률(리츠정보시스템): (’12년) 4.1%→ (’14년) 4.6%→ (’18년) 6.4%

대부분 대형 투자기관만 투자하는 사모형태로 운영되어, 기관투자자, 외국인 등 일부 투자자의 전유물로 여겨져 온 측면이 있었다.
* 부동산간접투자는 ‘16년 105조원 → ’18년 161.8조원으로 53.5% 성장했으나,‘16년: 사모 100.4조, 공모 5조 → ’18년: 사모 155.8조, 공모 6조

특히, 우량자산의 사모집중, 사모대비 차별적 혜택부족 등으로 공모가 활성화되지 못함에 따라 국민의 투자 기회가 부족하였다.

이에 이번 활성화 방안은 공모 리츠·부동산펀드에 우량 신규자산 공급, 국민의 투자유인 확대, 안전한 투자환경 조성, 다양한 상품개발 및 수익성 개선을 위한 규제합리화가 포함되어 우량투자자산, 투자자, 투자환경·제도 등 부동산간접투자의 모든 분야에서 종합적으로 지원될 수 있도록 마련하게 되었다.

활성화 방안의 주요내용은 다음과 같다.

【 공모 리츠·부동산펀드에 우량한 신규자산을 공급합니다. 】

공공시설의 민간 사업자(건설·운영) 선정 시, 공모 리츠·부동산펀드 사업자(이하‘공모사업자’) 및 공모자금을 조달하는 사업자에 우대조치를 마련을 통해 우량 공공자산을 공급한다.

역사복합개발, 역세권, 복합환승센터 등 공공자산 개발 또는 시설운영의 민간사업자 선정 시에 공모사업자(공모 리츠·부동산펀드) 또는 공모자금 활용 사업자를 우대
* 코레일·철도시설공단 내부지침, ｢복합환승센터 개발계획 수립지침｣ 등 개정

주무부처가 고시하는 시설사업기본계획의 내용에 공모자금 활용에 관한 사항을 포함시켜, 민자 인프라 개발에 공모자금 활용을 촉진

도시재생뉴딜사업을 추진하는 지자체에 리츠 구조절차를 상담·지원하고, 공모리츠와 연계한 복합개발방식을 검토

공공개발을 통해 조성된 상업용부동산(시설·용지 등)을 공모사업자(리츠·부동산펀드) 또는 공모자금을 활용하는 사업자에게 우선 공급

공모사업자를 도시첨단산업단지 산업용지 우선공급 대상에 포함

공모사업자에게 신도시 내 자족용지 우선 공급하거나 공공기관이 자족용지에 부동산을 개발한 후 공모 리츠·부동산펀드에 우선 매각
* 사례 : 판교 알파돔 빌딩을 LH에서 개발한 후 상장리츠에 매각

대형 물류시설용지 분양 시 우선공급 대상에 공모사업자를 포함(물류단지개발지침 개정)

【 투자자 및 공모 리츠·부동산펀드에 대한 세제혜택을 지원합니다.】

공모형 리츠·부동산펀드에 투자하는(개인·기업)투자자에 대한 충분한 세제혜택을 지원한다.

부동산 간접투자에 5천만 원 한도로 일정기간(예시:3년) 이상 공모 리츠·부동산펀드 또는 재간접 리츠·부동산펀드의 주식·수익증권에 투자하여 발생한 배당소득에 대하여 분리과세(세율 9%)

사모대비 공모리츠·부동산펀드에 대한 경쟁력을 강화한다.

공모 리츠·부동산펀드뿐만 아니라 공모리츠·부동산펀드가 투자(100%)하는 사모리츠·부동산펀드에도 재산세 분리과세를 적용
* 공모형리츠·부동산펀드는 분리과세를 유지(세율 0.2%, 종부세 제외)하고 사모형은 합산과세하는 지방세법 시행령 개정을 추진(‘20년부터 적용)

공모(리츠·부동산펀드) 또는 공모가 투자(100%)하는 사모(리츠·부동산펀드)에 대해 취득세 감면 타당성 검토* 추진
*과밀억제권역 취득세 중과배제 타당성 및 공모에 대한 취득세 추가 감면을 함께 검토
** 법정절차(조세전문기관 예비타당성조사)를 거쳐 감면 적정성 판단

기업이 보유한 부동산을 공모리츠에 유도하기 위해 공모리츠의 현물출자 과세특례* 적용기한을 3년 연장(‘19→’22년)
* 공모리츠에 현물출자로 발생한 양도차익에 대한 법인세를 출자 대가로 받은 리츠의 주식의 처분 시까지 과세를 이연

【투자자가 안심하고 투자할 수 있는 여건을 조성하겠습니다.】

개인이 안심하고 공모·리츠 부동산펀드에 참여할 수 있는 투자환경을 조성하여 개인의 투자를 유인한다.

일정규모 이상의 자산을 보유한 상장리츠에 대해서 전문신용평가기관의 신용평가를 받고 평가결과를 공시

상업용 부동산시장의 객관적인 투자성과 기준을 보여주는 투자지수 개발을 위해 정부·민간 합동으로 TF를 구성하여, 지역·자산·규모별 수익률 지수의 개발을 지원

공모 리츠·부동산펀드에 투자하는 앵커리츠 조성하여 개인들의 안정적 참여를 유도한다.

주택기금여유자금, 금융기관 등이 출자하는 앵커리츠를 블라인드 방식으로 조성*하여 다수의 공모 子리츠·펀드의 출현 견인
* 주택도시기금 여유자금, 연기금, LH 등이 출자하여 모태펀드 형태로 조성

【상품 다양화 및 사업성강화를 위한 규제를 합리화 하겠습니다.】

투자자의 각기 다른 투자성향에 대응할 수 있는 다양한 상품개발 및 사업성 강화를 위해 관련제도를 개선한다.

공모 재간접리츠가 자산 80%이상을 사모리츠·부동산펀드에 투자하는 경우 재간접 리츠와 사모리츠·부동산펀드의 투자자 합산 예외
* 공모 재간접리츠가 사모리츠·부동산펀드에 10%이상 투자하는 경우 사모리츠·부동산펀드의 투자자수를 공모와 합산하도록 하여, 사모리츠·부동산펀드가 공시 등 공모의무 등이 발생하여 투자사례가 없었음

부동산·특별자산 재간접펀드의 사모리츠에 대한 투자 한도를 현행 10%에서 50%로 확대

공모리츠·부동산펀드에 입지규제최소구역 활용, 개발밀도 완화 입체복합개발 권고 등을 통해 사업성 강화한다.

공모리츠·부동산펀드가 사업대상지에 직접 입지규제최소구역을 지정할 수 있도록 도시관리계획 입안을 제안을 허용

노후화 된 상업용 건축물의 재건축 사업에서 공모리츠·펀드가 공공시설, 기반시설, 임대주택 등을 함께 건축하는 경우에는 한시적으로 국토계획법상 상한까지 용적률을 완화

공모리츠·부동산펀드가 도시계획시설을 활용한 개발사업을 하는 경우 입체복합개발을 권고하여 입체복합개발 활성화 유도

【기대효과】

국토교통부는 “공모 부동산간접투자가 활성화되면 주택시장 등에 유입되는 가계유동성을 산업단지·물류시설 등 공공 인프라와 상업용부동산 등 경제효과가 큰 분야로 흡수하고, 일부 기관 투자자에 집중되었던 부동산간접투자 수익을 국민에게 재분배되는 효과가 기대된다.” 라고 밝히면서

앞으로 양질의 상업용부동산 등이 공모 리츠·부동산펀드에 우선적으로 공급될 수 있도록 금번 대책과 관련된 지침개정 등을 차질 없이 실행하여 기존 주택을 중심으로 이루어지던 부동산투자 패러다임의 변화를 유도할 예정이다.








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