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'주택기금' 설립 한세대 맞아 '주택도시기금' 으로 개편
자료출처 : 국토교통부 등 록 일 : 2014-02-26
- 경제성장 둔화, 주택시장 침체로 원활하게 작동되지 않고 있는임대주택 공급 및 도시재생 시스템 복원 견인 ‘81년 설립되어 주택자금만을 지원해 온 국민주택기금이 경제발전단계 및 주택시장 환경변화에 맞춰 ‘주택도시기금’으로 개편된다. 이에 따라 지원대상이 기존 임대주택 건설자금, 주택 구입·전세자금 지원에서 도시재생 분야까지 확대된다. 기금 지원방식도 시중의 풍부한 유동성을 취약계층과 취약지역 지원을 위한 주택, 도시 분야로 유인하기 위해 기존의 단순 융자 방식 외에 출자, 투융자(메자닌), 보증 등으로 다각화된다. 이를 위해 전문 보증기관이자 PF 등 사업성 심사 역량을 갖춘 공기업인 ‘대한주택보증’을 기금 전담 운용기관으로 지정하여, 철저한 사업성 분석, 리스크 관리를 기초로 보증과 연계된 다양한 금융상품을 개발하여 지원할 계획이다. 또한, 기금을 공기업이 위탁받아 전담 운영하게 됨에 따라 앞으로 기금 운용의 공공성과 책임성이 한층 강화될 전망이다. 국토교통부(장관 서승환)는 ‘14년 연두 업무보고(2.19) 및 임대주택시장 활성화 방안(2.26, 경제관계장관회의)에 이러한 내용을 포함하고, 이를 골자로 한 「주택도시기금법 제정안」을 ’14년 상반기 중 국회에 제출할 예정이다. 국토부가 국민주택기금 개편을 추진하는 이유는 경제성장 둔화와 주택시장 구조변화로 기존의 임대주택 공급 및 도시재생(재건축·재개발 등) 시스템이 더 이상 작동하기 어렵다는 판단에서다. 구체적인 개편 필요성은 다음과 같다. ① (공공임대) 경제성장 둔화, 주택시장 장기 침체 등으로 과거와 같은 LH 개발이익에 기초한 공공임대주택 공급 지속 곤란 특히, 막대한 부채 누적으로 LH 공급여건이 지속 악화되고 있으며, 재정여건 제약으로 재정지원 확대도 한계 ② (민간임대) 집값상승 기대가 꺾이면서 값싼 전세공급이 감소하고, 월세 전환이 가속화되면서 서민 주거부담이 급증하고 있으나, 임대주택사업의 낮은 수익성 등으로 인해 전세주택을 대체할 수 있는 민간자본의 임대주택 참여는 부진한 상황 ③ (도시재생) 개발이익 감소로 민간 주도의 재개발·재건축이 위축되고, 구 도심내 주거환경 쇠퇴가 가속화 우리나라 전국 도시 2/3이상이 도심쇠퇴 진행중(‘13. 국토硏)이나, 지자체의 열악한 재정여건으로 자체적인 개선은 부진 이러한 문제 인식하에 도시재생특별법이 제정(’13.6)되었으나, 재원 및 지원방식의 한계로 가시적 효과를 기대하기 곤란 재정 지원근거는 있으나 現 재정여건상 신규재원 확보가 쉽지 않고, 일본 등의 사례를 감안할 때 사업성에 따라 재정보조와 금융지원 병행 필요 주요 선진국도 우리와 비슷한 경제발전단계 및 주거여건 수준에서 전담기관 설립 등 도시재생을 본격적으로 추진 ④ (금융소비자 권익 보호) 언론, 시민단체 중심으로 금융기관 중심의 대출 관행에 대한 비판이 확대 * 금융소비자 권익보다는 채권 확보, 단기 이익 위주 경영 비판 서민 주거안정이 목적인 주택기금 대출 관련 제도 및 관행도 금융 소비자 입장에서 원점에서 재검토할 시점 ⑤ (운영체계 혁신) 주택기금은 ’81년 설치 이후 자산 100조의 최대 사업성 기금으로 성장했으나, 여전히 시중은행에 위탁하는 방식 융자대행인 현행 방식하에서는 출자, 투융자 등 새로운 기능 수행이 곤란하고, 5년 주기 교체 등으로 기금 운용의 전문성 및 안정성 저해 이러한 문제 인식에 따라 국토부는 새로운 환경변화에 대응하여주택기금의 기능과 운영체계를 전면 개편할 예정이다. 1. LH 부채 해결 및 안정적 임대주택 공급 주택기금을 지렛대로 활용하여 민간 참여를 유도·촉진함으로써 LH 부채 증가없이, 임대주택을 공급하는 모델 구축(‘14년) 기금이 리츠에 융자 외에 출자, 메자닌론, 보증 등을 지원하여 민간 투자자의 위험을 낮춰 민간자금의 임대주택 투자 유도 공공임대주택* 뿐만 아니라, 민간제안 사업에 대해서도 출자, 메자닌 금융 제공을 통해 도심내 다양한 유형의 임대주택 공급 촉진 * ‘17년까지 10년 공공임대 4～8만호 공급, LH 부채 감축 도모 2. 재정과 역할분담으로 도시재생 지원 강화 일반회계는 비수익사업에 대한 재정보조 중심, 주택기금은 출자, 투융자(메자닌), 채무보증 등 사업별 특성에 따라 역할 분담 「주택도시기금」 개편으로 지역경제 활력 제공 및 주거환경 개선 ‘81년 설립이후 주택자금만 지원 중인 주택기금을 도시재생, 주거환경개선 등 ’도시분야‘에도 지원(주택기금 → 주택도시기금 개편) 도시재생 사업 특성별, 다양한 지원방법 및 체계 구축하고, 기금은 출자, 융자, 투융자(메자닌), 채무보증 등 역할 수행 공공성이 높고 지역재생효과가 높다고 인정되는 도시재생사업에 대해 출자, 투융자 수요가 있을 경우, 기금은 엄격 심사 후 지원 (예시) 도시재생특별법상 도시재생특별委 심의를 거친 도시재생사업 이를 통해 공적부분이 리스크를 저감하여 시중의 풍부한 유동성을 활용하는 ‘한국형 도시재생 투자 모델’ 구축 3. 취약계층 등 금융소비자 관점 제도·상품 혁신 보증·유동화와 연계한 금융소비자 관점의 新개념 지원제도 마련 (1) 기 추진 사항 [1] (전세세입자) 깡통전세로부터 전세금이 안전하게 보호되고, 목돈 마련 부담도 덜 수 있는 ‘전세금안심대출’ 조기 정착(‘14.1 시행) 별도 재정지원 없이도 현금흐름 및 보증구조 개선만을 통해 △보다 낮은 금리로 △세입자의 전세금까지 보장 가능 * 전세금반환채권 양도로 대출금이 세입자를 거치지 않고 은행과 집주인사이에 직접 거래되도록 하여 보증기관과 은행의 위험 감축 → 금리 인하 & 보증금 보장 [2] (내집마련 희망계층) 주택기금과 금융공사로 이원화된 정책모기지를 주택기금의 ‘디딤돌 대출’로 통합하여 ’14년 최대 12만가구(11조원) 지원 < 기본구조 > : 재원은 주택기금 자금과 유동화 방식을 모두 활용 주금공의 MBS 발행과정에서 발생하는 이차 손실에 대해 주택기금이 보전 < 기대효과 > ‘08～’12년 연 2조원을 밑돌던 지원규모도 연 5～6조원 규모로 안정적으로 확대 지원되며, 필요시 유동화 물량 확대를 통해 탄력 조절 가능 저리 조달된 주택기금 여유자금을 우선 활용하여 재정운용 효율성 제고 주택기금과 수요자가 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 ‘공유형 모기지’ 안정적 공급(‘14년 1.5만호, 2조원) 5년 이상 장기 무주택 실수요자의 자가 보유 촉진수단으로 본격 활용하되, 시장상황 및 기금 여건 등을 고려하여 확대 검토 * 시범사업 평가결과, 수도권에서 전세를 살던 30·40대 연소득 6천만원 이하 중산화 가능계층이 3억 이하 주택을 구입하는데 활용 (2) 추가 과제 (주택사업자) 대주보의 PF보증 사업장에 대해 금리인하(5～9%→4%대), 공사비 우선 집행, 하도급대금 직불 등 「보증부 표준 PF대출」 시행(‘14.4) (금리) 대주보가 보증한 사업장에 대해 시공사 신용, 사업성 등에 상관없이 대주보 신용에 상응하는 동일 금리 적용(4%대) (상환방식) 분양대금을 대출원금 상환 대신 공사비에 우선 집행할 수 있도록 단기 분할상환 방식을 만기 일시상환 구조로 변경 (하도급업체 지원) 협력업체 상생 및 일자리 창출을 위해 분양대금은 대주보가 직접 관리하고, 하도급대금은 업체에 직불 (기타) PF계약에 포함되는 각종 불공정 사항 개선(PF대출 표준약정) * 일정기간 이자선납, 시공사 책임분양 약정, 타사업 금지 등 (3) 중장기 검토 과제 (예시) 연구용역, 관계부처 협의 등을 거쳐 시행 검토 전세금안심대출 구조를 활용, 저신용 또는 소득증빙이 어려운 일용직 등 2금융권 고금리 전세대출자도 기금대출을 이용할 수 있는 방안 검토 * 자금 흐름이 세입자를 거치지 않아 세입자 신용도와 무관하게 융자 가능 경매 예정자 보호제도 도입 등 기금 대출 및 사후관리 제도 전반을 금융 소비자 관점에서 원점 재검토 4. 중장기 수지관리 등 안정적 운용기반 구축 중장기 수지 관리시스템 구축 기금 지원 형평성 및 재무건전성 확보를 위해 조성 및 운용금리를 시장상황에 탄력 변동할 수 있도록 ‘기준금리±α’ 체계로 변경(‘14.상) * 현행 비정기적 금리 조정방식으로는 시장금리 변동에 탄력적인 대응 곤란 중장기 재무전망 시스템 구축(‘14.4월)으로 기금의 중장기 손익 및 현금흐름 등을 체계적으로 관리 경기에 민감한 기존 재원(청약저축 등)외에 저리의 안정적인 재원을 발굴하고, ‘보조’수요 증가에 대응하여 ‘비부채성’ 재원도 검토 5. 기금 전담 운용기관 지정 출자, 투융자 등 새로운 정책기능 수행, 자산 100조 기금 운용의 전문성·공공성 강화를 위해 「전담 운용기관」 지정(‘14년) 주택보증 전문기관이자 사업성 심사, 안정적 수익구조 등 역량을 갖춘 대한주택보증을 주택도시기금 전담 운용기관으로 지정 * 대주보는 분양보증, PF보증 등에 특화된 공기업으로 사업성 분석, 보증과 연계한 리스크 관리 등 새로운 기금 역할 수행에 적합 국토교통부 관계자는 현재 우리나라는 경제 수준이 고도화되고, 도시쇠퇴가 진행됨에 따라 ‘주택 양적공급’에서 ‘주거복지 및 도시재생’으로 정책 패러다임이 변화하는 중요한 시점이라고 지적하며, 시중의 풍부한 유동성이 주거복지와 도시재생으로, 취약계층과 쇠퇴지역으로 흘러가도록 기존 주택기금의 기능도 환경변화에 맞춰 출자, 투융자, 보증 등으로 다각화해야 한다고 강조하였다. 특히, 일본 사례에서 보듯이 재생사업 성격에 따라 재정보조 뿐만 아니라 출자, 투융자, 보증 및 지자체 매칭 등이 병행될 때, 재정부담을 최소화하면서 도시재생이 추진될 수 있다고 말했다. * 일본은 재생사업 성격에 따라 출자, 융자, 보조, 보증 등 지원방식을 다양화 아울러, 최근 금융환경이 복잡해지면서 단순 융자가 아닌 보증과 결합한 다양한 정책금융 공급이 중요해지고 있다고 밝히며, 주택보증 전문 공기업으로 보증과 연계된 신상품 개발, 리스크 관리 등 역량이 있는 ‘대한주택보증’이 기금을 운용하게 됨에 따라, 향후 주택도시기금이 서민 주거복지와 도시재생의 중추적 기능을 수행하는 기반이 마련될 것으로 내다봤다. 140226(10시30분) 주택기금 설립 한세대 맞아 주택도시기금으로 개편(주택기금과).hwp 140226(10시30분) 주택기금 설립 한세대 맞아 주택도시기금으로 개편(주택기금과).pdf

'주택기금' 설립 한세대 맞아 '주택도시기금' 으로 개편

자료출처 : 국토교통부 등 록 일 : 2014-02-26

- 경제성장 둔화, 주택시장 침체로 원활하게 작동되지 않고 있는임대주택 공급 및 도시재생 시스템 복원 견인

‘81년 설립되어 주택자금만을 지원해 온 국민주택기금이 경제발전단계 및 주택시장 환경변화에 맞춰 ‘주택도시기금’으로 개편된다.

이에 따라 지원대상이 기존 임대주택 건설자금, 주택 구입·전세자금 지원에서 도시재생 분야까지 확대된다.

기금 지원방식도 시중의 풍부한 유동성을 취약계층과 취약지역 지원을 위한 주택, 도시 분야로 유인하기 위해 기존의 단순 융자 방식 외에 출자, 투융자(메자닌), 보증 등으로 다각화된다.

이를 위해 전문 보증기관이자 PF 등 사업성 심사 역량을 갖춘 공기업인 ‘대한주택보증’을 기금 전담 운용기관으로 지정하여, 철저한 사업성 분석, 리스크 관리를 기초로 보증과 연계된 다양한 금융상품을 개발하여 지원할 계획이다.

또한, 기금을 공기업이 위탁받아 전담 운영하게 됨에 따라 앞으로 기금 운용의 공공성과 책임성이 한층 강화될 전망이다.

국토교통부(장관 서승환)는 ‘14년 연두 업무보고(2.19) 및 임대주택시장 활성화 방안(2.26, 경제관계장관회의)에 이러한 내용을 포함하고, 이를 골자로 한 「주택도시기금법 제정안」을 ’14년 상반기 중 국회에 제출할 예정이다.

국토부가 국민주택기금 개편을 추진하는 이유는 경제성장 둔화와 주택시장 구조변화로 기존의 임대주택 공급 및 도시재생(재건축·재개발 등) 시스템이 더 이상 작동하기 어렵다는 판단에서다.

구체적인 개편 필요성은 다음과 같다.

① (공공임대) 경제성장 둔화, 주택시장 장기 침체 등으로 과거와 같은 LH 개발이익에 기초한 공공임대주택 공급 지속 곤란

특히, 막대한 부채 누적으로 LH 공급여건이 지속 악화되고 있으며, 재정여건 제약으로 재정지원 확대도 한계

② (민간임대) 집값상승 기대가 꺾이면서 값싼 전세공급이 감소하고, 월세 전환이 가속화되면서 서민 주거부담이 급증하고 있으나, 임대주택사업의 낮은 수익성 등으로 인해 전세주택을 대체할 수 있는 민간자본의 임대주택 참여는 부진한 상황

③ (도시재생) 개발이익 감소로 민간 주도의 재개발·재건축이 위축되고, 구 도심내 주거환경 쇠퇴가 가속화

우리나라 전국 도시 2/3이상이 도심쇠퇴 진행중(‘13. 국토硏)이나, 지자체의 열악한 재정여건으로 자체적인 개선은 부진

이러한 문제 인식하에 도시재생특별법이 제정(’13.6)되었으나, 재원 및 지원방식의 한계*로 가시적 효과를 기대하기 곤란
* 재정 지원근거는 있으나 現 재정여건상 신규재원 확보가 쉽지 않고, 일본 등의 사례를 감안할 때 사업성에 따라 재정보조와 금융지원 병행 필요

주요 선진국도 우리와 비슷한 경제발전단계 및 주거여건 수준에서 전담기관 설립 등 도시재생을 본격적으로 추진

④ (금융소비자 권익 보호) 언론, 시민단체 중심으로 금융기관 중심의 대출 관행에 대한 비판이 확대

* 금융소비자 권익보다는 채권 확보, 단기 이익 위주 경영 비판

서민 주거안정이 목적인 주택기금 대출 관련 제도 및 관행도 금융 소비자 입장에서 원점에서 재검토할 시점

⑤ (운영체계 혁신) 주택기금은 ’81년 설치 이후 자산 100조의 최대 사업성 기금으로 성장했으나, 여전히 시중은행에 위탁하는 방식

융자대행인 현행 방식하에서는 출자, 투융자 등 새로운 기능 수행이 곤란하고, 5년 주기 교체 등으로 기금 운용의 전문성 및 안정성 저해

이러한 문제 인식에 따라 국토부는 새로운 환경변화에 대응하여주택기금의 기능과 운영체계를 전면 개편할 예정이다.

1. LH 부채 해결 및 안정적 임대주택 공급

주택기금을 지렛대로 활용하여 민간 참여를 유도·촉진함으로써 LH 부채 증가없이, 임대주택을 공급하는 모델 구축(‘14년)

기금이 리츠에 융자 외에 출자, 메자닌론, 보증 등을 지원하여 민간 투자자의 위험을 낮춰 민간자금의 임대주택 투자 유도

공공임대주택* 뿐만 아니라, 민간제안 사업에 대해서도 출자, 메자닌 금융 제공을 통해 도심내 다양한 유형의 임대주택 공급 촉진
* ‘17년까지 10년 공공임대 4～8만호 공급, LH 부채 감축 도모

2. 재정과 역할분담으로 도시재생 지원 강화

일반회계는 비수익사업에 대한 재정보조 중심, 주택기금은 출자, 투융자(메자닌), 채무보증 등 사업별 특성에 따라 역할 분담
「주택도시기금」 개편으로 지역경제 활력 제공 및 주거환경 개선

‘81년 설립이후 주택자금만 지원 중인 주택기금을 도시재생, 주거환경개선 등 ’도시분야‘에도 지원(주택기금 → 주택도시기금 개편)

도시재생 사업 특성별, 다양한 지원방법 및 체계 구축하고, 기금은 출자, 융자, 투융자(메자닌), 채무보증 등 역할 수행

공공성이 높고 지역재생효과가 높다고 인정*되는 도시재생사업에 대해 출자, 투융자 수요가 있을 경우, 기금은 엄격 심사 후 지원
* (예시) 도시재생특별법상 도시재생특별委 심의를 거친 도시재생사업

이를 통해 공적부분이 리스크를 저감하여 시중의 풍부한 유동성을 활용하는 ‘한국형 도시재생 투자 모델’ 구축

3. 취약계층 등 금융소비자 관점 제도·상품 혁신

보증·유동화와 연계한 금융소비자 관점의 新개념 지원제도 마련

(1) 기 추진 사항

[1] (전세세입자) 깡통전세로부터 전세금이 안전하게 보호되고, 목돈 마련 부담도 덜 수 있는 ‘전세금안심대출’ 조기 정착(‘14.1 시행)

별도 재정지원 없이도 현금흐름 및 보증구조 개선만을 통해 △보다 낮은 금리로 △세입자의 전세금까지 보장 가능
* 전세금반환채권 양도로 대출금이 세입자를 거치지 않고 은행과 집주인사이에 직접 거래되도록 하여 보증기관과 은행의 위험 감축 → 금리 인하 & 보증금 보장

[2] (내집마련 희망계층) 주택기금과 금융공사로 이원화된 정책모기지를 주택기금의 ‘디딤돌 대출’로 통합하여 ’14년 최대 12만가구(11조원) 지원

< 기본구조 > : 재원은 주택기금 자금과 유동화 방식을 모두 활용
주금공의 MBS 발행과정에서 발생하는 이차 손실에 대해 주택기금이 보전
< 기대효과 >
‘08～’12년 연 2조원을 밑돌던 지원규모도 연 5～6조원 규모로 안정적으로 확대 지원되며, 필요시 유동화 물량 확대를 통해 탄력 조절 가능
저리 조달된 주택기금 여유자금을 우선 활용하여 재정운용 효율성 제고

주택기금과 수요자가 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 ‘공유형 모기지’ 안정적 공급(‘14년 1.5만호, 2조원)

5년 이상 장기 무주택 실수요자의 자가 보유 촉진수단으로 본격 활용하되, 시장상황 및 기금 여건 등을 고려하여 확대 검토
* 시범사업 평가결과, 수도권에서 전세를 살던 30·40대 연소득 6천만원 이하 중산화 가능계층이 3억 이하 주택을 구입하는데 활용

(2) 추가 과제

(주택사업자) 대주보의 PF보증 사업장에 대해 금리인하(5～9%→4%대), 공사비 우선 집행, 하도급대금 직불 등 「보증부 표준 PF대출」 시행(‘14.4)

(금리) 대주보가 보증한 사업장에 대해 시공사 신용, 사업성 등에 상관없이 대주보 신용에 상응하는 동일 금리 적용(4%대)

(상환방식) 분양대금을 대출원금 상환 대신 공사비에 우선 집행할 수 있도록 단기 분할상환 방식을 만기 일시상환 구조로 변경

(하도급업체 지원) 협력업체 상생 및 일자리 창출을 위해 분양대금은 대주보가 직접 관리하고, 하도급대금은 업체에 직불

(기타) PF계약에 포함되는 각종 불공정 사항 개선(PF대출 표준약정)
* 일정기간 이자선납, 시공사 책임분양 약정, 타사업 금지 등

(3) 중장기 검토 과제 (예시) 연구용역, 관계부처 협의 등을 거쳐 시행 검토

전세금안심대출 구조를 활용, 저신용 또는 소득증빙이 어려운 일용직 등 2금융권 고금리 전세대출자도 기금대출을 이용할 수 있는 방안 검토
* 자금 흐름이 세입자를 거치지 않아 세입자 신용도와 무관하게 융자 가능
경매 예정자 보호제도 도입 등 기금 대출 및 사후관리 제도 전반을 금융 소비자 관점에서 원점 재검토

4. 중장기 수지관리 등 안정적 운용기반 구축

중장기 수지 관리시스템 구축

기금 지원 형평성 및 재무건전성 확보를 위해 조성 및 운용금리를 시장상황에 탄력 변동할 수 있도록 ‘기준금리±α’ 체계로 변경(‘14.상)
* 현행 비정기적 금리 조정방식으로는 시장금리 변동에 탄력적인 대응 곤란

중장기 재무전망 시스템 구축(‘14.4월)으로 기금의 중장기 손익 및 현금흐름 등을 체계적으로 관리

경기에 민감한 기존 재원(청약저축 등)외에 저리의 안정적인 재원을 발굴하고, ‘보조’수요 증가에 대응하여 ‘비부채성’ 재원도 검토

5. 기금 전담 운용기관 지정

출자, 투융자 등 새로운 정책기능 수행, 자산 100조 기금 운용의 전문성·공공성 강화를 위해 「전담 운용기관」 지정(‘14년)

주택보증 전문기관이자 사업성 심사, 안정적 수익구조 등 역량을 갖춘 대한주택보증을 주택도시기금 전담 운용기관으로 지정
* 대주보는 분양보증, PF보증 등에 특화된 공기업으로 사업성 분석, 보증과 연계한 리스크 관리 등 새로운 기금 역할 수행에 적합

국토교통부 관계자는 현재 우리나라는 경제 수준이 고도화되고, 도시쇠퇴가 진행됨에 따라 ‘주택 양적공급’에서 ‘주거복지 및 도시재생’으로 정책 패러다임이 변화하는 중요한 시점이라고 지적하며, 시중의 풍부한 유동성이 주거복지와 도시재생으로, 취약계층과 쇠퇴지역으로 흘러가도록 기존 주택기금의 기능도 환경변화에 맞춰 출자, 투융자, 보증 등으로 다각화해야 한다고 강조하였다.

특히, 일본 사례에서 보듯이 재생사업 성격에 따라 재정보조 뿐만 아니라 출자, 투융자, 보증 및 지자체 매칭 등이 병행될 때, 재정부담을 최소화하면서 도시재생이 추진될 수 있다고 말했다.
* 일본은 재생사업 성격에 따라 출자, 융자, 보조, 보증 등 지원방식을 다양화

아울러, 최근 금융환경이 복잡해지면서 단순 융자가 아닌 보증과 결합한 다양한 정책금융 공급이 중요해지고 있다고 밝히며, 주택보증 전문 공기업으로 보증과 연계된 신상품 개발, 리스크 관리 등 역량이 있는 ‘대한주택보증’이 기금을 운용하게 됨에 따라, 향후 주택도시기금이 서민 주거복지와 도시재생의 중추적 기능을 수행하는 기반이 마련될 것으로 내다봤다.

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