- 상반기 대비 투자수익률 하락, 공실률 상승-

국토해양부(장관 정종환)는 서울과 6개 광역시에 소재한 오피스빌딩 500동과 매장용빌딩 1,000동의 ’08년 하반기 투자수익률, 공실률 등 투자 정보를 조사·발표하였다.

* 투자수익률(’08.7.1～12.31), 공실률(’09.1.1기준), 임대료(’09.1.1기준)

오피스빌딩의 투자수익률은 평균 0.87%로 전년 하반기 5.00% 대비 4.13%P 하락하였다. 7대 도시 모든 지역에서 0～2% 수준의 낮은 투자수익률을 보이고 있으며, 특히 서울이 0.72%로 최저치를 기록하였다.

<’08년 하반기 오피스빌딩의 지역별 투자수익률>
(단위: %, %P)
구 분		전체	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산
오 피 스	동수	500	290	70	41	24	30	28	17
	’08년 하반기	0.87	0.72	1.07	1.20	1.67	1.23	1.32	0.89
	’07년 하반기	5.00	6.10	2.57	2.48	3.15	1.22	2.28	4.05
	증감폭	△4.13	△5.38	△1.50	△1.28	△1.48	0.01	△0.96	△3.16
※ 증감폭은 변동률(%)이 아닌 ‘08년과 ‘07년 투자수익률 차이임(△ : 감소)

오피스빌딩의 투자수익률이 크게 하락한 것은 기관투자자 및 기업의 투자여건 악화로 인한 공실 증가, 임대료 상승폭 둔화, 매매가격 하락 현상이 지속됨에 따라 자본수익률이 급락한데에 기인한 것으로 분석되었다.

매장용빌딩의 투자수익률은 평균 0.25%로 전년 하반기 4.48% 대비 4.23%P 하락하였다. 서울(-0.64%)과 광주(-0.35%)는 마이너스 수익률을 보였으며, 인천은 2.10%로 7대 도시 중 가장 높은 투자수익률을 기록하였다.

<2008년 하반기 매장용빌딩의 지역별 투자수익률>
(단위: %, %P)
구 분		전체	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산
매 장 용	동수	1,000	549	162	93	72	46	49	29
	’08년 하반기	0.25	-0.64	1.18	0.84	2.10	-0.35	1.43	1.51
	’07년 하반기	4.48	5.34	3.20	3.72	4.47	2.39	4.20	3.58
	증감폭	△4.23	△5.98	△2.02	△2.88	△2.37	△2.74	△2.77	△2.07
※ 증감폭은 변동률(%)이 아닌 ‘08년과 ‘07년 투자수익률 차이임(△ : 감소)

매장용빌딩의 경우 전반적인 소비 하락으로 인한 임차수요의 둔화, 상가분양시장 침체, 신용경색에 의한 급매물 증가 등으로 자본수익률이 크게 하락한 것으로 분석되었다.

오피스빌딩의 공실률은 ’09년 1월 1일 기준 평균 6.5%로 ’08년 7월 1일 기준 5.3% 대비 1.2%P 상승하였다. 대전(15.7%)을 제외한 전 지역에서 전반기 대비 공실률이 상승하였는데, 광주(15.4%)가 전반기 대비 4.9%P 상승하여 가장 큰 상승폭을 기록하였다. 오피스빌딩의 공실률 상승은 기업의 구조조정으로 인한 임차수요 감소가 주요 원인으로 분석되었다.

매장용빌딩의 공실률은 ’09년 1월 1일 기준 평균 10.4%로 ’08년 7월 1일 기준 10.0% 대비 0.4%P 상승하였다. 지역별로는 서울(6.5%)의 공실률이 가장 낮고, 울산(16.4%), 광주(15.8%)의 공실률이 높게 나타났다. 대구(13.6%)는 대곡 상권과 지산범물 상권의 공실감소로 전반기 대비 1.7%P 하락하였다. 매장용빌딩의 공실률 상승은 소비심리 하락에 따른 임차수요 감소가 주요 원인으로 분석되었다.



* 임차인이 지불하는 임대료를 월세형태로 전환하여 산정한 것으로, 전세금과 보증금은 조사된 월세전환율을 사용하여 월 임대료로 전환함.

** 임대계약형태 : 오피스 - 보증부월세(87.2%), 월세(1.3%), 전세(11.5%)

매장용 - 보증부월세(96.1%), 월세(0.2%), 전세(3.7%)






오피스빌딩의 임대료는 ’09년 1월 1일 기준 평균 15,000원/㎡으로 ’08년 7월 1일 기준 14,900원/㎡ 대비 100원/㎡ 상승하였다.

7대 도시의 임대료는 전반적으로 보합세를 유지한 가운데, 광주(4,800원/㎡)가 전반기 대비 200원/㎡ 소폭 상승하였다. 지역별로 서울이 18,600원/㎡으로 가장 높고, 대전이 4,400원/㎡으로 가장 낮게 나타났다.

전반적인 공실 증가와 수익률 하락에도 불구하고 임대료가 보합 내지 소폭 상승한 이유는 임대료는 시간차(time lag)를 두고 반영되는 경향에 기인한 것으로 분석되었다.

매장용빌딩의 임대료는 ’09년 1월 1일 기준 평균 40,300원/㎡으로 ’08년 7월 1일 기준 39,700원/㎡ 대비 600원/㎡ 상승하였다.

지역별로는 서울(54,800원/㎡)이 가장 높고, 울산(13,100원/㎡)이 가장 낮게 나타났으며, 대전(28,300원/㎡)과 울산이 전반기 대비 각각 200원/㎡, 300원/㎡ 하락한 것으로 나타났다.

연간 투자수익률은 2005년 이후 증가하다가 2008년 하반기 가장 큰 폭으로 하락하였는데 이는 글로벌 금융위기에 따른 자산가치 하락의 영향으로 분석되었다. 이에 따라 공실률도 2006년 이후 첫 상승하였고, 임대료 상승폭도 크게 둔화되었다.

구 분	2005년 (’04.7.1～’05.6.30) (’05.7.1기준)	2006년 (’05.7.1～’06.6.30) (’06.7.1기준)	2007년 (’06.7.1～’07.6.30) (’07.7.1기준)	2008년 (’07.7.1～’08.6.30) (’08.7.1기준)	2009년 (추정치) (’09.1.1기준)
투자수익률(%)	8.53	9.23	9.28	13.74	1.75
오피스빌딩 공실률(%)	8.4	7.2	6.4	5.3	6.5
오피스빌딩 임대료(원/㎡)	14,100	13,900	14,300	14,900	15,000
* 2009년 투자수익률은 ’08년 하반기 투자수익률을 연간 수익률로 환산한 수치임

상업용빌딩에 대한 투자정보 조사는 상업용 부동산시장의 공신력 있는 정보를 제공하여 투자가들의 합리적 의사결정을 지원하기 위한 것으로 감정평가사 233명이 지역조사, 임대인？임차인 면담 등 현장조사를 거쳐 실시한다.

금년에도 분기별로 조사하여 발표할 예정이며, 조사·분석결과는 은행 등 관계기관에 배포하고 국토해양부 홈페이지(www.mltm.go.kr)에도 게재하여 확인할 수 있도록 하였다.


【붙 임】보도 참고자료



0331(조간) 08년 하반기 오피스텔 임대료 및 공실률 조사결과(부동산평가과).hwp