실수요 1가구1주택자 양도세 감면 범위 확대
[달라지는 세제 100% 활용하기] ③ 부동산
기획재정부가 지난 1일 발표한 ‘2008년 세제개편안’에 따르면, 소득세 법인세 양도소득세 상속세 등의 인하조치로 향후 5년 간 21조3000억원의 세금감면 효과가 생긴다.

개인이 납부하는 종합소득세가 2010년 과표 구간별로 2%포인트씩 세율이 인하돼 연봉 4000만원인 4인 가구의 경우 2010년에는 53만원의 세금을 덜 내도 되며, 양도세율은 2010년까지 3%포인트 낮아져 과세표준 3억원 짜리 집을 팔 경우 1000만원 세금이 줄어든다.

하지만, 발표내용이 복잡하고 방대해 정작 자신이 어떤 감세효과를 누릴 수 있는지 알려고 하니 막막할 뿐이다. 이를 돕기 위해 기획재정부가 ‘2008년 세제개편안’ 내용을 세목별 문답형식으로 자세히 정리했다.

▲ 지방에 사는 1세대1주택자인데 직장을 옮기면서 집을 팔려고 한다. 이번 세법개정으로 내가 내야하는 양도세는 얼마만큼 줄어드나?

“이번 세법개정안의 특징 중의 하나가 실수요 1세대1주택자에 대한 양도세 감면 범위가 확대됐다는 것이다.

우선 거주요건이 3년으로 강화됐으나, 고가주택 기준이 6억원에서 9억원으로 상향되면서 양도가액 9억원 초과분에 대해서만 세금을 내도록 바뀌었다.

1세대1주택 양도세 비과세를 적용받기 위한 거주요건은 현재 서울, 과천, 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)에만 2년 이상으로 설정돼 있다. 단지 보유요건만 3년 이상으로 적용되고 있는 상황이다.




그러나 정부는 대부분의 OECD 선진국의 경우도 주택에 대한 세제지원시 거주요건을 필요로 하고 있는데다 거주요건은 실수요 목적의 주택여부를 판단하는데 핵심요건이라는 판단하에 수도권은 3년 이상, 지방 및 수도권 일부는 2년 이상으로 거주요건을 신설 또는 강화했다.

다만 정부는 거주요건 강화조치로 인해 기존 주택 보유자가 거주이전 자유가 침해당하지 않도록 강화된 거주요건 규정은 공포일 이후 취득한 주택에 대해서만 적용하기로 했다.

따라서 지방 집을 팔고 서울로 이사하려는 1세대1주택자는 공포일 전에 취득했기 때문에 거주요건 적용을 받지 않게 된다.

다음으로 1세대1주택 양도세 비과세 범위를 살펴야 한다. 이번 세제개편으로 고가주택 기준금액이 9억원으로 상향됐기 때문에 9억원 초과분만 계산하면 된다. 현재는 6억원 초과분이므로 9억원으로 기준을 상향했다는 것은 실거주 목적으로 장기간 보유하다 주택가격이 상승한 사람에게는 커다란 세부담 요인이 아닐 수 없다.

또 1세대1주택 장기보유자(3년 이상 보유)라면 내년부턴 장기보유특별공제 혜택도 커진다.

현재는 연 4%씩 20년 이상 보유시 최대 80%를 공제받을 수 있도록 돼 있으나 우리나라 1세대1주택 소유자의 평균 보유기간이 8년 수준인 점을 감안해 연 8%씩 10년 이상 보유시 최대 80%를 공제받을 수 있도록 바뀌었기 때문이다.

마지막으로 양도세율과 과표기준이 완화되기 때문에 양도세는 더 내려갈 수밖에 없다. 내년에는 과표구간이 조정되면서 구간별 양도세율이 2%포인트씩 인하되고, 세율조정이 끝나는 2010년에는 1%포인트 추가인하된다.

이를 종합해 지방 1세대1주택자의 양도세를 살펴보면 현행 세제하에서 보다 양도세가 급격히 줄어드는 것을 알 수 있다.

예를 들어 취득당시 2억원인 지방 주택을 거주요건을 충족시킨 뒤 10년간 보유하고 10억원에 양도했다고 가정할 때, 현행 제도하에선 약 5000만원의 양도세를 내야 하나 세법개정안(고가주택 9억 기준, 세율ㆍ과표 조정, 장기보유특별공제 확대)을 적용하면 약 100만원만 내면된다.(필요경비는 취득가액의 4%로 추정)”

▲ 1세대1주택 양도세 비과세 고가주택 기준금액을 9억원으로 상향조정한 이유는?

“고가주택 기준금액 상향조정은 1세대1주택이 국민의 주거생활안정에 필수적인 점을 감안해 1세대1주택자에 대한 세부담을 경감하기 위한 조치다.

고기주택 기준금액은 1999년 6억원으로 조정(5억원→6억원)한 이후 2000~2007년까지의 주택가치상승률(58.8%)을 반영해 재조정됐다.

1999년 당시 고가주택 기준금액을 6억원으로 조정할 당시 고가주택 비율이 0.4%에 불과했으나 2007년 1월 1일 현재 4.0%로 크게 증가했다. 이번 조치로 9억원 초과 주택비율은 1.5%로 줄어들지만 1999년 당시 0.4%와 비교하면 그래도 높은 비율임을 알 수 있다.

선진국의 경우 실수요 거주주택에 대해선 양도세 부담을 거의 면제하는 것이 일반적이다. 미국은 25만달러 소득공제를 2년을 주기로 평생 적용하고 있고, 일본은 3천만엔 소득공제를 3년을 주기로 평생 적용하고 있다.

▲ 1세대1주택 장기보유특별공제를 확대한 이유는?

“1세대1주택은 국민의 주거생활안정에 필수적인 요건임을 감안해 1세대1주택을 장기보유한 실수요자에 대해선 양도세 부담을 거의 해소해 줌으로써 국민의 거주권을 보유하고자 장기보유특별공제 제도가 나왔다.

연4%씩 20년 이상 보유시 최대 80%까지 공제가 가능하도록 설계됐다. 다만 3년 이상 보유해야만 한다.

그러나 우리나라 1세대1주택 소유자의 평균 보유기간은 8년 수준이라는 점을 감안하면 최대 80% 공제를 받기란 쉽지 않다.

이에 따라 이번 세제개편안에서는 장기보유특별공제를 한도(80%)까지 적용받을 수 있는 보유기간을 현행 20년에서 10년으로 대폭 단축하고, 공제율도 연 4%에서 8%로 늘렸다. 내년 1월 1일 이후 최초 양도하는 분부터 적용된다.”

▲ 종부세 과표적용률을 80%로 동결할 경우 세부담이 얼마나 줄어드나?

“종합부동산세가 도입되면서 종부세의 급격한 증가를 완화해 주기 위해 과표적용률을 2005년 50%에서 시작, 매년 10%씩 늘려 2009년에는 100%가 되도록 맞췄다.

그러나 정부는 주택가격 안정에도 불구하고 과표적용률 상승에 따라 종부세 부담이 증가하는 사례를 방지하기 위해 올해 과표적용률을 지난해 수준(80%)으로 동결하기로 했다.

이에 따라 공시가격이 지난해 8억 7200만원에서 올해 9억 1200만원으로 상승(4.6% 상승)한 A 아파트 소유자의 경우, 과표적용률 90%를 적용한다면 200만원을 내야 하지만 80%를 적용받아 올해 176만원을 내면 된다. 지난해 종부세(149만원)보다 17.9% 늘어난 금액이지만 올해 과표적용률 90%를 적용했을 때보다는 12.0% 줄어든 금액이다.

공시가격이 지난해와 올해 20억 8000만원으로 동일한 B 아파트 소유자의 경우는 지난해와 같은 1318억원을 종부세로 내지만, 당초 90%의 과표적용률이 적용됐을 때의 세액 1492만원보다 11.7%가 줄어든다.

공시가격이 오히려 9억 1200만원에서 8억 8800만원으로 줄어든 C 아파트 소유자는 과표적용률 90%를 적용했을 경우 오히려 지난해(176만원)보다 많은 180만원의 종부세를 내야하지만, 과표적용률 동결시엔 158만원만 내게 되어 종부세 부담을 훨씬 덜게 된다.