| 주택·상가 서민임차인 보호 대폭 강화 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 자료출처 : 법무부 등 록 일 : 2008-08-12 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
법무부가 무주택 서민과 영세상인을 보호하기 위해 마련한 주택임대차보호법시행령과 상가건물임대차보호법 시행령 개정안이 2008. 8. 12. 국무회의를 통과하여 관보 게재 즉시 시행될 예정임 이에 따라 서울 지역의 경우 전세금 6,000만 원 이하의 주택임차인은 주택이 경매되더라도 보증금 중에서 2,000만 원까지 우선변제를 받을 수 있게 되었고, 영세상인의 영업권 보장에도 큰 도움이 될 것으로 기대하고 있음 Ⅰ. 우선변제금 증액 및 적용범위 확대 - 주택임대차보호법시행령 개정 □ 개요 ○ 법무부는 인상된 물가와 전세가격을 반영하여 우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위를 확대하고, 우선변제 받는 금액을 증액하는 내용으로 주택임대차보호법 시행령을 개정하였음 ☞ 주택임대차보호법에서는 일정한 보증금(동법 시행령에서 지역별로 규정) 이하의 소액 임차인의 경우 임차한 집이 경매되더라도 일정한 금액(우선변제금, 동법 시행령에서 지역별로 규정)은 다른 권리자에 우선하여 변제받을 수 있도록 함 ☞ 이번 개정으로 서울 지역에서만 약 25만 가구가 새로이 우선변제 대상에 포함될 것으로 보임 □ 주요 내용 ① 우선변제를 받는 보증금 기준 확대
☞ 수도권 중 과밀억제지역 : 수도권정비계획법에 규정된 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역 {서울특별시, 인천광역시(강화군 등 일부 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동 등 일부지역), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월 제외)} ○ 전세가격 평균상승률(19.2%, 2001. 9.~2008. 4.간)을 감안하되, 서민임차인 보호를 위해 전세가격 상승률보다 더 상향 조정 ○ 지역별 상승률에 맞춰 보증금 기준을 올리되, 2001년 개정 당시 서울지역 적용대상이 되는 가구비율(52.3%)을 유지하기 위해 서울지역 보증금을 6,000만 원으로 결정(이 경우 임차가구 비율 50%) ○ 우선변제 적용대상을 확대하더라도 전세가격이나 주택담보대출에 미치는 영향이 비교적 크지 않아 서민 보호를 위해 대상 확대 ② 우선변제금액 확대
○ 2001. 9.~2008. 4.까지의 지역별 전세가격 인상률을 감안하여 지역별로 우선변제금을 증액 (지역별 인상률에 맞춰 16~25% 인상) ○ 우선변제금액을 지나치게 높일 경우 소규모 주택을 소유한 서민들의 주택담보 대출을 어렵게 할 우려가 있음 ☞ 주택담보대출의 경우 실제 임대여부를 불문하고 일괄적으로 방 개수에 해당하는 만큼의 우선변제금을 공제하고 대출하기 때문에 우선변제금액을 너무 높일 경우 주택담보대출 가능금액이 줄어듬 Ⅲ. 영세임차상가의 영업권 보장 - 상가건물임대차보호법시행령 개정 □ 개요 ○ 그 동안의 물가상승 및 보증금 인상률을 반영하여 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 범위를 확대하고, 2005년 전국 상가임대료 평균인상률이 4.53%인 점을 감안하여 차임 또는 보증금의 증액 청구 한도인 12%를 축소하기로 하였음 ☞ 상가건물임대차보호법에서는 동법 시행령에서 정한 일정한 보증금 이하의 상가에 대하여는 5년간 계약갱신을 요구할 수 있도록 하고 대신 임대인은 12% 이내에서 임대료 증액을 요구할 수 있음 □ 주요 내용 ① 적용범위 확대
○ 2002.~2006.까지 보증금 평균인상률 9.2%와 월세 평균인상률 12.6%를 반영하여 적용범위 확대 폭을 약 10%로 정함 - 서울과 수도권 중 과밀억제권역은 2,000만 원씩, 광역시와 그 밖의 지역은 1,000만 원씩 인상 ☞ 상가임대료는 보증금과 월세로 구성되어 있는데, 상가건물임대차보호법상 임대료는 [보증금＋(월세×100)]로 계산함. 이를 실무상 환산보증금이라고 부르는데, 월세에 100을 곱하는 이유는 보증금을 월세로 바꾸는 경우 통상 보증금의 1%를 월세로 받기 때문임 ② 차임 또는 보증금의 증액 청구 한도 축소
○ 현재 증액 한도는 2001년 고금리 상황에서 정한 것으로 그간 인하된 금리 등 경제사정 변화를 감안하고 영세상인 보호를 위해 3%를 인하하여 9%로 결정 ○ 시민단체, 중개사업계, 금융계, 부동산업계 전문가들로 구성된 연구반에서 현재 금리와 상가임대료 인상률을 감안하여 증액 청구 한도를 3% 인하하는 것이 가장 적정한 것으로 판단 ☞ 2005년 중소기업청 자료에 따르면 평균 상가임대료 인상률은 전국 평균 4.53%임 Ⅳ. 기대효과 ○ 이번 개정으로 서민임차인들이 주거안정에 기여하고, 영세상인들이 임대료 인상 걱정을 덜고 마음 놓고 생업에 종사할 수는 있는 환경 조성에 도움이 될 것으로 기대함 ○ 또한, 전문가의 참여와 시장동향에 대한 면밀한 검토를 통해 주택․상가임대차 시장의 불안요소를 최소화하는 방향으로 개정안을 마련하였기 때문에 개정으로 인한 부작용이 최소화될 것으로 기대 ○ 우리나라 부동산시장의 불안정성을 감안하여 금융계, 부동산업계의 최고 실무전문가들을 중심으로 개정 연구반을 구성하여 실물경제의 동향과 시장 요구를 반영하는데 중점을 두었음 ○ 법무부는 서민보호에 부합하는 개정안을 도출하기 위해 서민주거권을 대변하는 시민단체를 연구반에 포함시켰고, 국토해양부 등 관련부처의 적극적인 협조를 받았음 ※ 연구반 구성 : 법무부 법무심의관실, 국토해양부 주거복지과, 기획재정부 정책조정 총괄과, 한국도시연구소, KB국민은행 연구소, 공인중개사협회 부동산정책 연구소, 부동산114 Ⅴ. 향후 일정 ○ 2008년 8월 하순경 공포·시행 예정 ▨  주택·상가 서민임차인 보호 대폭 강화.hwp |
