| 민간택지 상한제·분양가 공시…주택법 하위법령 개정안 입법예고 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| 자료출처 : 건설교통부 등 록 일 : 2007-05-17 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
1. 민간택지의 경우, 실제 매입가격 인정 경우와 범위 구체화 ㅇ 4월 20일 개정·공포된 주택법에서, 민간택지내 분양가상한제 적용주택의 택지비는 감정가 기준으로 산정하되, - 경·공매 낙찰가격, 국가?지자체 등 공공기관으로부터 매입한 가격, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우에는 실제 매입가를 택지비로 인정할 수 있도록 함에 따라, - 이번 시행령 개정안에서는 “그 밖에 대통령령으로 정하는 경우”로, ‘06.6.1일 이후「부동산등기법」에 따른 부동산등기부 기재가격을 새로 규정하였다. ㅇ 주택법에서, 실제 매입가격을 택지비로 인정하는 경우에도 인정범위를 대통령령으로 정하도록 함에 따라, - 법 공포일(‘07.4.20)이후 매입한 토지는, 고가의 택지매입이 분양가 상승으로 이어지는 것을 방지하기 위해 감정평가방식으로 산정한 금액(감정평가액+가산비)의 120% 이내만 인정하되 - 법 공포일 이전에 매입한 토지의 경우에는, 신뢰보호 차원에서 매입가 전액을 택지비로 인정하였다. ㅇ 주택법에서, 실제 매입가격을 인정받을 수 있는 경우로서 “공공기관으로부터 매입한 택지”에서 “공공기관” 범위에 - 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 의한 공공기관과 「지방공기업법」에 의한 지방공기업을 포함하였다. 2. 택지비 가산비 항목 합리적 조정 ㅇ 공공택지의 경우 현재 시행중인 상한제에서 인정되고 있는 가산비 외에, 택지유형에 관계없이 실제 발생하는 차수벽 설치비와 방음시설 설치비용을 추가로 인정하였다. * 공공택지 가산비 : 연약지반 공사비, 암석지반 공사비, 차수벽 설치비(신설), 방음시설 설치비(신설), 택지 선수공급에 따른 기간이자, 등기수수료·제세공과금·택지명의 변경비 등 필요경비 ㅇ 민간택지중 감정평가 금액을 택지비로 산정하는 경우에는, 과거 원가연동제 당시(‘89~‘98)와 동일한 항목으로 가산비를 인정하였다. - 이중 4개 항목(아래 밑줄표시)은 공공택지와는 달리 민간택지의 특성상 불가피하게 발생하게 되는 항목이다. * 민간택지 가산비 : 연약지반 공사비, 암석지반 공사비, 차수벽 설치비, 방음시설 설치비, 지장물 철거비(이하 민간택지 특수), 간선시설 설치비, 진입도로 개설시 편입 택지비, 감정평가수수료 ㅇ 민간택지중 실매입가를 택지비로 산정하는 경우에는 택지매입에 따르는 제세공과금·법정수수료 등 필요적 경비만 가산비로 인정하였다.(개정 주택법에서 가산비용을 불인정) 3. 택지비 산정을 위한 감정평가 기준·절차 등 구체화 ㅇ 감정평가 기관은 평가의 공정성을 담보하기 위해, 사업주체가 아닌 시·군·구청장이 선정하도록 하되, - 선정대상은 건교부장관이 정하는 요건을 충족하는 우수감정평가업자(‘07.6월 고시 예정)중 2인으로 한정했고, - 이 중 1인은 공동주택가격 조사·산정에 관한 전국적인 업무수행능력을 갖춘자로서 자산규모, 지점 수 등이 일정기준 이상인 법인을 반드시 포함하도록 하였다. ㅇ 감정평가 신청시점은 과거 원가연동제와 동일하게 사업승인시부터 분양승인신청시에서 사업주체가 선택하도록 하였고, 평가기준 시점은 감정평가 신청시점으로 하였다. ㅇ 감정평가 기준은 공시지가를 기준으로 하되, 농지·임야 등은 택지조성이 완료된 대지 상태로 감정을 하도록 하여 택지의 정당한 가치가 인정되도록 하였다. 4. 기본형 건축비 지자체 조정범위 확정 ㅇ 개정·공포된 주택법에서 기본형 건축비를 해당지역의 특성에 따라 시군구별로 탄력적으로 조정할 수 있도록 함에 따라, 그 범위를 상하 5%로 정하였고, ㅇ 구체적인 기본형 건축비 금액 및 구성내역 등에 대해서는 현재 연구용역(건설기술연구원)을 진행중이며, 동 연구결과를 바탕으로 금년 7월중 별도로 확정 고시할 계획이다. 5. 건축비 가산비 합리적 조정 ㅇ 현재 개별적으로 운영중인 친환경인증제도, 소비자만족도 조사 등을 주택성능등급제도로 통합 운용하되, - 구체적인 가산비율은 7월중 별도로 고시할 계획이다. * (현행) 친환경인증제도(기본형건축비의 3%), 소비자만족도(2%) ㅇ 구조별로 현재 라멘 및 철골조만 가산을 허용하고 있으나, SRC(철골철근콘크리트) 구조에 대한 가산을 추가하였다. ㅇ 지하층 건축비용은 가산비 항목에서 기본형 건축비로 전환하여 통합·운영하되, - 현재 인정되고 있는 건축비의 적정성에 대해 엄격한 검증을 거쳐 금년 7월 기본형건축비와 함께 고시할 계획이다. ㅇ 이외에도 합리적인 제도개선 차원에서, - 종전에는 중대형 아파트의 기본형 건축비에 포함되어 있던 소위 Intelligent 건축설비(홈네트워크, 초고속통신망, 에어콘냉매배관, 집진청소시스템)는 가산비로 전환하였고, - 후분양이 의무화되어 있는 경우(공공기관이 건설한 주택 및 재건축 주택)에는 착공후 의무적 공정률까지 투입된 공사비에 대한 기간이자(1년만기 정기예금)를 별도 인정하였다. 6. 분양가격 공시항목 확정 ㅇ 민간택지에서는 택지비, 직접공사비(재료비?직접 노무비 등), 간접공사비(현장관리비·일반관리비), 설계비, 감리비, 부대비, 기본형건축비 가산비용 등 7개 항목을 공개하고, ㅇ 공공택지는 주택법상 대분류에 따라 61개 항목을 공개하였다. - 택지비(4개) : 매입원가, 기간이자, 필요경비, 기타경비 - 공사비(50개) : 토목(13), 건축(23), 기계설비(9), 전기 등 기타공종(3), 일반관리비 등 기타(2) - 간접비(6개) : 설계비, 감리비, 분양경비, 부담금, 보상비, 기타 - 기타(1개) : 기본형건축비에 가산되는 비용 7. 민간택지의 분양가격 공시 대상 지역 ㅇ 수도권 지역은 투기과열지구에서 분양하는 모든 분양가상한제 적용주택을 분양가 공시 대상이 되도록 하였다. ㅇ 수도권 이외의 지역에 대해서는, - 투기과열지구중에서 집값상승률, 청약경쟁률 등을 고려하여 건교부장관이 별도로 정하는 기준에 해당되는 지역과 - 시·군·구청장이 분양가 상승우려가 크다고 판단하여 지정을 요청하는 지역 중에서, - 건교부장관이 주택정책심의위를 거쳐 지정토록 하였다. ㅇ 분양가격 공시에 따른 불필요한 논란을 최소화하기 위해, - 사업주체로 하여금 입주자모집공고시에 “분양가 공시내용은 실제 소요된 비용과 다를 수 있고, 다툼의 대상이 되지 않는다”는 문구를 명시토록 의무화하였다. 8. 분양가 심사위원회의 구성 및 운영 방안 마련 ㅇ 총 10명 이내인 시군구별 분양가심사위원회의 위원중 민간위원은 6명 이상으로 구성토록 하되, - 민간위원의 임기는 2년으로 연임이 가능하며, - 위원장은 민간위원중에서 시군구청장이 위촉하게 된다. ㅇ 민간위원의 전문성 강화를 위해 다음의 요건을 충족하는 자로 구성하되, 각 요건별로 1인 이상을 포함토록 하였다. - 법학·경제학·부동산학 등 대학 조교수 이상 1년이상 재직 - 변호사·회계사·세무사·감정평가사로 1년이상 근무 - 토목·건축·주택 분야에서 5년 이상 종사 ㅇ 분양가심사위는 당해지역에서 공동주택에 대한 사업계획승인신청이 있는 날부터 20일 이내에 설치하도록 하여, - 주택건설이 사실상 없는 지자체까지 위원회 설치를 강제할 경우 발생될 수 있는 행정낭비를 방지토록 하였다. ㅇ 또한, 위원회 심사지연에 따른 사업지연을 방지하기 위해 - 법정 분양승인기간(10일이내, 부득이할 경우 5일 연장가능)이 도과할 경우에는 입주자모집공고가 승인된 것으로 간주하는 규정을 마련(주택공급에관한규칙 개정 입법예고중) 하였다. 9. 구체적인 전매제한 기간을 확정 ㅇ 수도권은 1.11 대책에서 밝힌 바대로 과도한 시세차익에 따른 투기수요 차단을 위해 전매제한기간을 강화하였다. ㅇ 지방의 투기과열지구의 경우에는, 수도권에 비해 투기 우려가 낮은 점 등을 고려하여 현행수준을 유지하되, - 지방내 비투기과열지구는 현재는 전매제한이 없으나, 법 개정으로 분양가상한제가 적용되는 모든 주택은 전매제한을 두어야 함에 따라, 6월의 전매제한기간을 설정하였다.
10. 토지임대부 분양주택 및 환매조건부 분양주택 시범사업 《시범사업 개요》 ㅇ 수도권내 주공의 사업장을 대상으로, - 금년 10월중에 토지임대부 및 환매조건부 분양주택을 시범 공급할 예정이다. 《토지임대부 분양주택 공급조건》 ㅇ 건축부분의 분양가는 분양가상한제를 적용하여 금년 7월에 고시되는 기본형 건축비를 적용하여 산정하고, - 토지부분의 임대료는 현 공공택지 공급가격을 기준으로주공의 자본비용율을 고려하여 책정하도록 하였다. ㅇ 토지의 임대기간은 30년으로 하고, - 임대료는 2년마다 갱신하되, 당해 시군구 평균 지가변동률을 고려하여 조정하며, 입주자 보호를 위해 증액한도는 2년간 5%를 넘지 못하도록 하였다. ㅇ 토지임대부 분양주택의 공급 대상자는 현행 주택공급에 관한 규칙에 따른 일반 청약자격자와 동일하게 하였다. 《환매조건부 분양주택 공급조건》 ㅇ 주택분양가는 분양가상한제를 적용하여 산정하되, 택지공급가격 조정 등을 통해서 일반 분양주택에 비해서는 다소 낮은 가격으로 공급할 계획이다. ㅇ 다만, 낮은 주택가격으로 인한 초과이윤의 환수를 위해 - 환매기간을 20년으로 설정하였고, 환매기간내 환매가격은 최초 공급가격에 1년만기 예금이자율을 적용토록 하였다. * 10년 이내는 주택법 규정에 따라 질병?해외이주?직장이동 등의 사유에 한해 전매허용하고, 10년 이후는 별도 사유없이 환매 가능 ㅇ 환매주택의 공급대상자는 토지임대부 분양주택과 동일하게 일반 청약자격자로 하였다 11. 마이너스 옵션제 시행방안 마련 ㅇ 마이너스옵션으로 설정할 수 있는 품목과 마이너스 옵션이 적용되는 아파트의 기본형건축비는 금년 7월중 별도로 고시하도록 하되, - 단열·미장 등의 기초마감 공사, 소방관련 시설, 전기·설비공사 관련 품목 등은 마이너스 옵션에서 제외하였다 ㅇ 마이너스옵션의 시공으로 인한 혼란을 방지하기 위해 - 마이너스옵션 선택 세대는 동별로 그룹화하여 추첨?배정하고, 마이너스 옵션공사 등에 필요한 구체적인 사항은 별도 기준으로 고시할 예정이다. ㅇ 플러스 옵션에 대해서는 원칙적으로 불허하였다. - 다만, 법으로 허용되는 발코니 확장공사에 한해서 입주자모집공고시 유형 및 이를 포함한 분양가격을 제시토록 하고, - 사업계획 승인시 제출한 설계도서에 포함된 품목중 발코니 품목이외에 대해서는 입주자모집 공고시 별도의 플러스옵션 품목으로 제시하지 못하도록 하였다. 12. 기타 개정사항 《조합주택제도 개선》 ㅇ 지역(직장)주택조합제도가 9월 1일부터 시행되는 상한제 등의 회피수단으로 악용되지 않고, 지역 커뮤니티 형성을 위한 주택사업으로 운영되도록 제도를 개선하였다. - 조합사업 지연으로 인한 조합원의 피해를 방지하기 위해, 조합설립 인가시에 사업예정지의 소유권의 80%이상과 건설예정세대수의 80%이상의 조합원을 확보하도록 하였다. * (현행) 20인 이상 조합원 및 사업계획승인신청시 대지소유권 확보 - 조합원 가입자격을 무주택 실수요자 위주로 개편하기 위해, 청약당첨자는 조합원에 가입하지 못하도록 하고, 사업예정지가 투기과열지구인 경우에는 1년이상의 무주택기간을 도입하고, 공시가격이 5천만원 이하인 소형주택(전용면적 60㎡) 소유자만 조합가입을 허용하였다. * (현행) 무주택 기간 및 소형주택의 가액에 대한 별도규정 없음 - 아울러, 등록사업자가 소유한 택지에 대해서는 조합주택용 대지로 사용을 금지하였다. 《역모기지제도 활성화》 ㅇ 이번에는 역모기지 제도 활성화 방안도 마련하였다. - 고령자가 주택금융공사의 보증을 받아 주택을 담보로 금융기관으로부터 노후 생활자금을 대출(역모기지)받는 경우, - 담보로 제공하는 주택에 대한 근저당권설정등기시 제1종국민주택채권 매입의무(설정금액의 1%)를 면제하였다. 《주택관리제도 개선》: ‘2008.4.21일부터 시행 ㅇ 건축법에 따른 150세대 이상의 주상복합주택에 대해서도주택법에 의한 공동주택 관리규정을 적용받도록 하였다. ㅇ 공동주택의 입주자가 입은 재산상 손해를 배상하기 위해 3～5천만원의 보장금액을 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁하도록 하였다. ※ Q&A 등 자세한 내용은 첨부된 원문 보도자료 참고  0517주택법시행령개정입법예고.hwp |
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