<세종로창> 건교장관의 ‘정교한 통계’ 집값정책이 반가운 이유


‘수도권에 필요한 주택은 연 30만호.’ 지난 11월15일 발표된 부동산시장 안정화 방안에서 건설교통부가 예측한 수도권 주택 수요입니다.

그런데 3년여 전인 2003년 2월21일 나온 건교부의 ‘2003년 주택건설종합계획’에도 “수도권 30만호 주택 공급” 이라고 나옵니다. 언제부터인지는 정확하지 않지만 몇 년째 ‘수도권 주택공급=30만호’ 라는 숫자가 고착화한 느낌입니다.

그런데 통계청의 인구주택 총 조사결과를 보면 2000년부터 2005년까지 수도권의 일반가구는 매년 평균 19.1만호씩 증가했습니다. 정부의 균형발전 노력에도 불구하고 기업과 학교가 여전히 수도권에 집중되면서 서울 경기 인천 인구는 2005년 2346만5054명으로 2002년보다 75만명 늘었습니다.

굳이 3년 전 자료까지 뒤져 30만호라는 공식을 의심하고 이력을 다시 생각한 것은 이용섭 신임 건교장관이 취임 일성으로 내놓은“앞으로 (부동산) 대책은 매우 치밀하게, 구체적인 통계를 가지고 정교하게 짜여질 것” 이라는 반가운 소식 때문입니다.


정확한 통계와 과학적 분석으로

신임 장관의 발언은 우리의 주택수요·공급 예측과 주택정책의 기초가 되는 각종 수치들이 시장 변화에 맞게 보다 정확한 통계와 과학적 분석을 바탕으로 만들어져야 한다는 간절한 바람이 실현될 것이라는 기대를 갖게 합니다.


“미국 상무부는 9월 신규 주택판매가 107만5000채로 전월 102만1000채에 비해 5.3% 증가했다고 밝혔다. 이는 1% 감소할 것이라는 월가 예상을 뒤엎는 결과로 당초 전문가들은 9월 신주택판매가 104만채에 그칠 것으로 예상했었다. 9월 신규 주택판매 중간가격은 21만7100달러로 전년동기대비 9.7% 떨어졌다.”

금융시장의 애널리스트나 경제 전문가들이 매달 주목하는 미국의 신규주택 착공량, 신규주택 판매량과 가격, 기존주택 판매량과 가격 등 세밀한 주택경기 관련 통계치의 일부입니다.

그런데 우리는 주택공급 물량을 파악하는 데 건축허가나 사업승인 건수를 기준으로 삼고 있습니다. 가령 “강남의 중대형 주택 공급이 충분한가”를 이야기하면 강남지역 건축허가 건수를 찾아냅니다. 그런데 허가건수로는 진짜 착공됐는지 아니면 연기됐는지, 또는 언제 완공되고 또 얼마에 팔려 수요자에 공급됐는지 등 좀 더 구체적으로 파악할 수 없습니다.

입주 예정 물량도 사업승인 통계를 기초로 합니다. 사업승인 1년 후에는 5%, 2년후 40%, 3년후 45%, 4년후 10% 준공된다는 가정 아래 입주물량을 추정합니다. 큰 흐름은 틀리지 않을지 모르지만 역시 정확성이 떨어집니다.

기초자료라 할 수 있는 주택가격조차 우리는 현재 민간 은행인 국민은행의 자료를 참고합니다. 공정하다고 해도 이것은 어디까지나 민간 부동산 중개업소들이 기재하는 가격 데이터라는 한계를 가지고 있습니다.

예를 들어 수산물의 물가 통계만 해도 통계청 조사직원이 직접 시장에 나가 길이 60㎝, 무게 250g 짜리 표준갈치를 찾아내 줄자로 꼼꼼히 재고 소매가격을 기록합니다. 부동산의 경우 올들어 아파트 실거래가 신고시스템을 구축하는 등 첫 단추를 끼긴 했지만 아직 통계적 가치를 갖추지는 못했습니다.


주택시장도 숫자가 모든 것을 말해야

이 때문에 각종 주택 통계를 놓고 저마다 각기 달리 해석하면서 불필요한 오해나 논쟁, 국가적 낭비도 많았습니다. ‘숫자가 모든 것을 말한다’는 경기예측과 평가의 명제가 주택시장에도 하루 빨리 적용되기를 많은 전문가들이 바라고 있습니다.

부동산정책에 대해 백가쟁명의 진단과 건의가 쏟아지고 있지만 주택과 관련한 정확한 통계가 없다면 어떤 정책도 소기의 성과를 거두기 힘들 것입니다. 주택시장의 변화양상을 구체적으로 파악해 과학적으로 예측할 수 없다면 어떠한 정책이나 제도 개선도 그 의도된 효과를 내기 어렵습니다.




"혁신은 버리는 폐기학습에서 출발한다. 지금 여러분들이 자랑삼아 얘기하고 있는 전문적 지식이나 경험 중 버려야 할 것이 수없이 많다. 많은 부동산정책들이 발표되었지만 시장에서 기대만큼 효과를 내지 못하고 있는 것은 전통적 정책들을 그대로 적용하고 있는데도 원인이 있다"고 말씀하신 부분은 무주택자가 듣고 싶어하는 또 하나의 희망 메시지로 다가옵니다.

아주 복잡하고 다양한 변수들이 시시각각 영향을 미치는 오늘날 시장경제에서 과거의 경험이나 전통적 방법으로는 경기흐름을 풀어낼 수 없는 경우가 많습니다. 과학적인 통계와 숫자만이 복잡한 시장경제에서 그 힘을 발휘합니다.

주택시장도 예외가 아닐 것입니다. 주택가격 및 준공·입주물량, 멸실주택과 실질적 주택보급률 등 주택시장 동향을 파악하기 위한 기초 통계자료를 보다 정교하게 짤 필요성은 갈수록 높아지고 있습니다. 정확하고 세분화된 수요예측과 그에 따른 공급계획, 시장흐름에 대한 정확한 분석 없이는 요즘처럼 정보가 흘려넘치는 상황에서 선제적 정책을 펼 수가 없기 때문입니다. 그러나 안타깝게도 아직 우리의 주택·부동산 관련 통계 인프라는 아직 미흡한 게 사실입니다.

가령 100%에 육박하는 현재의 주택보급률 통계는 새로운 주택수요나 주거공간 변화의 흐름을 정확하게 추적하지 못하고 있습니다. 인구주택총조사 결과(2006년 7월)를 보면 2000년부터 2005년까지 혼자 사는 1인 가구가 연평균 8만9000호가 증가했습니다. 1인 가구는 보통 가구에 비해 영속성이 상대적으로 낮지만 오피스텔이나 소형아파트 등 일정부분 실주택 수요인데도 지금까지 주택보급률에 반영되지 않았습니다.


정확하고 과학적인 통계에서 국민 신뢰 출발

또 한해 서울에서 몇 만 쌍이 결혼해 새 주택을 찾고 있고, 이들 중 몇 명은 전세 수요인지, 자기주택 매수 수요인지에 대한 표본통계도 필요해졌습니다. 인구 고령화로 이제는 수도권이라는 광역의 수요뿐만 아니라 서울에서 반경 몇 km안을 벗어나지 않으려는 출퇴근 수요는 어느정도인지까지 보다 세밀히 예측할 필요성도 생겼습니다.

그런데 주거비와 주거소요 등 주거실태조사도 우리는 여전히 5년 주기의 인구 센서스에 의존하고 있습니다. 부동산에 대한 집착이 유독 강한 우리의 현실을 감안하면 가령 '주택 심리지수'나 '부동산 기대지수' 같은 것도 만들어 봄직 합니다.

"변화와 속도의 시대에 우리가 경계해야 될 것은 한번 내놓은 정책이라고 여건이 바뀌어도 계속 고집하는 경직성이다. 시시각각 변화하는 환경에 유연하게 대처해 가는 변화관리능력이 정책의 성패를 좌우할 것"이라는 신임 장관의 말처럼 주택 통계도 변화의 속도를 체크할 수 있는 수준이 돼야 각각의 문제에 부합하는 맞춤형 대책들이 나올 수 있다고 생각합니다.

제대로된 주택정책의 첫단추는 뭐니뭐니 해도 정확하고 신뢰할만한 통계입니다. 정확하고 과학적인 숫자에서 부동산 정책에 대한 국민적 신뢰가 출발합니다. 언제, 어느 곳에, 어떤 평수의 주택을 어떻게 공급하겠다는 구체적이면서도 과학적인 수치를 담은 '주택공급 로드맵'이 설득력을 갖는 것도 이 때문입니다. 무주택자의 희망 메시지는 멀리 있지 않다고 봅니다.