경매나라 :: 경매/공매/부동산 재테크 길잡이

분양가 획기적으로 낮추고, 공급 대폭 늘린다
자료출처 : 국정브리핑 등 록 일 : 2006-11-06
실수요자 불안 해소·과잉 주택담보대출 관리 3일 열린 부동산 관계부처 장관회의에서는 부동산시장 안정을 위해 △획기적인 분양가 인하 △충분한 공급확대 △적절한 주택금융 관리방안 등이 논의됐다. 안정적인 공급확대와 실질적인 분양가 인하를 통해 실수요자들의 불안감을 해소하고, 은행 대출을 적절히 관리해 시중자금이 과도하게 부동산시장으로 몰리는 것을 차단하겠다는 것이다. 3일 과천 정부청사에서 열린 부동산정책관련 관계장관 간담회에서 권오규 경제부총리가 모두발언을 하고 있다. 이 자리에서 부동산시장 안정을 위한 방안으로 △분양가 인하 △공급확대 △주택금융 관리 등이 논의됐다. ◆ 분양가 획기적으로 낮춘다 분양가를 낮추는 방안으로는 △개발밀도 조정 △기반시설비용의 재정부담 등이 추진된다. 정부는 지금까지 고분양가가 주변시세를 끌어올리는데 결정적인 역할을 한 만큼 분양가를 크게 낮추면 부동산안정 효과가 클 것으로 판단하고 있다. 현재 쾌적성과 환경성을 강조한 나머지 지나치게 낮게 책정된 신도시 개발밀도를 적정수준으로 상향조정하는 방안이 검토된다. 수용되는 토지면적은 훨씬 넓은데 저밀도 개발로 인해 인구와 입주가구수가 적으면 토지보상가가 높아져 자연스럽게 분양가가 올라가기 때문이다. 최근 고분양가 논란으로 집값 상승을 촉발한 판교신도시와 은평뉴타운의 용적률은 각각 150%, 153%에 불과했다. 이는 1기 신도시인 △분당 184% △평촌 204% △수도권 평균 184%보다 훨씬 낮은 수치이다. 따라서 향후 신도시의 용적률을 200%로 높이면 분양가 중 가장 비중이 큰 택지비를 20% 가량 낮출 수 있을 것으로 분석된다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “저밀도, 친환경과 낮은 분양가는 양립하기 힘든 과제”라며 “향후 개발될 신도시는 적정한 개발밀도를 통해 분양가를 낮추는데 초점을 둬야 한다”고 말했다. 또 고분양가의 원인 중 하나인 기반시설 설치비용을 국가가 부담하는 방안이 추진된다. 지난달 한국토지공사 국정감사에서 열린우리당 정장선 의원이 제출한 자료에 따르면 최근 10년간 택지조성비의 45.4%에 해당하는 1조5200억원이 기반시설 설치비용으로 쓰였다. 토공이 택지를 조성할 때 택지지구 밖 연결도로와 택지지구 내 전기, 상·하수도 등 기반시설비용을 전적으로 부담하는 바람에 분양가가 높아진다는 것이다. 이처럼 분양가에 반영되는 기반시설비용이 판교신도시의 경우 전체 사업비의 29.6%(1조8839억원), 화성 동탄신도시는 39%(1조1167억원) 등에 달한다. 이에 따라 가구당 분양가가 2500만∼4000만원 오르게 됐다. 하지만 토공 등 사업시행자의 부담을 50∼60% 수준으로 낮추고, 나머지 비용을 정부와 지자체가 분담하게 되면 가구당 분양가가 1000만∼2000만원 가량 떨어지게 된다. 현재 정부는 형평성과 재정부담 등을 고려해 기반시설비용 중 국가가 부담할 부분은 국가가 부담하되, 나머지는 지방자치단체와 사업시행자가 분담한다는 방침이다. 이와 관련 토공은 현재 간선시설 비용의 합리적 배분기준을 마련하기 위해 연구용역을 진행하고 있다. 이와 함께 정부는 ‘분양가제도개선위원회’를 구성, 분양원가 공개 확대방안을 논의한다. 이 위원회는 김용덕 건교부 차관을 위원장으로 학계, 연구단체, 시민단체 인사 등 20명으로 구성된다. 위원회는 월 2차례 정례회의를 열어 △공공택지 내 원가공개내역 확대 △민간아파트의 원가공개 여부 등을 논의할 예정이다. 정부는 분양가 인하를 위해 용적률을 현실화하고 기반시설 비용을 국가가 일부 부담하기로 했다. 사진은 고양 일산2지구 공사현장 ◆ 공급 대폭 늘린다 파주, 김포신도시 등 현재 추진 중인 신도시 등의 사업속도를 최대한 앞당겨 수급공백에 따른 집값 상승을 차단할 방침이다. 사업기간을 단축하면 사업기간 중 땅값 상승으로 보상가가 늘어 분양가가 높아지는 것을 막을 수 있어 분양가 인하에도 긍정적 영향을 미칠 것으로 보인다. 또 민간아파트를 포함해 공급예정물량을 사전에 예고해 시장에서 공급부족에 대한 불안감을 없앨 방침이다. 특히 최근 추석 전후로 불안한 양상을 보였던 전월세 대책으로 다세대, 다가구, 오피스텔 등 서민형 주택의 규제를 풀어 공급을 늘리기로 했다. 무엇보다 이러한 서민형 주택은 건축공기가 6개월 안팎으로 짧아 공급확대효과가 금방 나타나는 장점이 있다. 다가구, 다세대주택은 2002년까지 집값 상승 영향으로 건축물량이 크게 늘었지만 이후 주차장 의무비율 등 각종 규제로 공급이 크게 위축됐다. 또 주거용 오피스텔은 난방시설 규제, 건축기준 강화 등으로 건축물량이 줄었다. 투기수요 억제측면에서 정부는 기존 8·31부동산정책의 기본골격을 흔들림없이 유지해나갈 방침이다. 다음달 강화된 기준으로 부과되는 종합부동산세, 내년부터 시작되는 2주택자 양도세 50% 중과, 과표현실화 등 지금까지 추진해왔던 투기억제정책은 일관성 있게 추진된다. ◆ 시중자금 '부동산 올인' 차단한다 정부는 최근 급증한 주택담보대출이 집값 상승의 돈줄 역할을 하고 있다는 지적에 따라 시중은행들이 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율) 등 대출 제한규제를 제대로 지키는지 여부를 집중 관리, 감독할 방침이다. 현재 LTV는 은행·보험은 40%, 저축은행은 60%가 각각 적용된다. 또 투기지역의 6억원 초과 고가주택은 종전 LTV한도 외에 추가로 DTI 40% 한도가 적용된다. 그러나 제 2금융권을 중심으로 LTV 한도를 초과하는 주택담보대출이 빈번하게 이뤄지는데다 시중은행들도 비교적 위험부담이 적은 주택담보대출에 경쟁적으로 몰림으로써 집값 상승을 부채질한다는 지적을 받아왔다. 특히 정부는 이러한 건전성 규제로 인해 서민 주택대출이 위축되는 일을 막기 위해 주택금융공사의 모기지론, 근로자·서민주택구입자금 대출은 지속적으로 확대할 방침이다. 근로자·서민주택구입자금은 부부합산소득 2000만원 이하일 경우 연 5.2% 금리로 대출받을 수 있다. 한편 노대래 재정경제부 정책조정국장은 “이날 회의에서 주택담보대출 총량규제나 금리인상 등 통화정책을 동원하는 방안에 대해서는 논의가 이뤄지지 않았다”고 말했다. 그러나 저금리에 따른 과잉 유동성이 부동산시장 불안의 주요 원인이 분명한 만큼 통화당국인 한국은행이 어떤 식으로든 통화량을 조절할 가능성은 높아 보인다. 금융통화위원회가 지난해 말부터 콜금리를 올려왔지만 여전히 시중에는 유동성이 과잉상태라는 것이 한은의 판단이다. 낮은 물가상승률, 경기하락 우려 등으로 통화량을 조절하는데는 일정부분 한계가 있지만, 잠재성장률을 해치지 않는 범위 안에서 어떤 식으로 금리를 조절해 과잉유동성을 해소할지가 고민으로 남아있다.

분양가 획기적으로 낮추고, 공급 대폭 늘린다

자료출처 : 국정브리핑 등 록 일 : 2006-11-06

실수요자 불안 해소·과잉 주택담보대출 관리
3일 열린 부동산 관계부처 장관회의에서는 부동산시장 안정을 위해 △획기적인 분양가 인하 △충분한 공급확대 △적절한 주택금융 관리방안 등이 논의됐다.

안정적인 공급확대와 실질적인 분양가 인하를 통해 실수요자들의 불안감을 해소하고, 은행 대출을 적절히 관리해 시중자금이 과도하게 부동산시장으로 몰리는 것을 차단하겠다는 것이다.

3일 과천 정부청사에서 열린 부동산정책관련 관계장관 간담회에서 권오규 경제부총리가 모두발언을 하고 있다. 이 자리에서 부동산시장 안정을 위한 방안으로 △분양가 인하 △공급확대 △주택금융 관리 등이 논의됐다.

◆ 분양가 획기적으로 낮춘다

분양가를 낮추는 방안으로는 △개발밀도 조정 △기반시설비용의 재정부담 등이 추진된다. 정부는 지금까지 고분양가가 주변시세를 끌어올리는데 결정적인 역할을 한 만큼 분양가를 크게 낮추면 부동산안정 효과가 클 것으로 판단하고 있다.

현재 쾌적성과 환경성을 강조한 나머지 지나치게 낮게 책정된 신도시 개발밀도를 적정수준으로 상향조정하는 방안이 검토된다.
수용되는 토지면적은 훨씬 넓은데 저밀도 개발로 인해 인구와 입주가구수가 적으면 토지보상가가 높아져 자연스럽게 분양가가 올라가기 때문이다.

최근 고분양가 논란으로 집값 상승을 촉발한 판교신도시와 은평뉴타운의 용적률은 각각 150%, 153%에 불과했다. 이는 1기 신도시인 △분당 184% △평촌 204% △수도권 평균 184%보다 훨씬 낮은 수치이다. 따라서 향후 신도시의 용적률을 200%로 높이면 분양가 중 가장 비중이 큰 택지비를 20% 가량 낮출 수 있을 것으로 분석된다.

김선덕 건설산업전략연구소장은 “저밀도, 친환경과 낮은 분양가는 양립하기 힘든 과제”라며 “향후 개발될 신도시는 적정한 개발밀도를 통해 분양가를 낮추는데 초점을 둬야 한다”고 말했다.

또 고분양가의 원인 중 하나인 기반시설 설치비용을 국가가 부담하는 방안이 추진된다.
지난달 한국토지공사 국정감사에서 열린우리당 정장선 의원이 제출한 자료에 따르면 최근 10년간 택지조성비의 45.4%에 해당하는 1조5200억원이 기반시설 설치비용으로 쓰였다.
토공이 택지를 조성할 때 택지지구 밖 연결도로와 택지지구 내 전기, 상·하수도 등 기반시설비용을 전적으로 부담하는 바람에 분양가가 높아진다는 것이다.

이처럼 분양가에 반영되는 기반시설비용이 판교신도시의 경우 전체 사업비의 29.6%(1조8839억원), 화성 동탄신도시는 39%(1조1167억원) 등에 달한다. 이에 따라 가구당 분양가가 2500만∼4000만원 오르게 됐다.
하지만 토공 등 사업시행자의 부담을 50∼60% 수준으로 낮추고, 나머지 비용을 정부와 지자체가 분담하게 되면 가구당 분양가가 1000만∼2000만원 가량 떨어지게 된다.

현재 정부는 형평성과 재정부담 등을 고려해 기반시설비용 중 국가가 부담할 부분은 국가가 부담하되, 나머지는 지방자치단체와 사업시행자가 분담한다는 방침이다. 이와 관련 토공은 현재 간선시설 비용의 합리적 배분기준을 마련하기 위해 연구용역을 진행하고 있다.

이와 함께 정부는 ‘분양가제도개선위원회’를 구성, 분양원가 공개 확대방안을 논의한다.
이 위원회는 김용덕 건교부 차관을 위원장으로 학계, 연구단체, 시민단체 인사 등 20명으로 구성된다.
위원회는 월 2차례 정례회의를 열어 △공공택지 내 원가공개내역 확대 △민간아파트의 원가공개 여부 등을 논의할 예정이다.

정부는 분양가 인하를 위해 용적률을 현실화하고 기반시설 비용을 국가가 일부 부담하기로 했다. 사진은 고양 일산2지구 공사현장

◆ 공급 대폭 늘린다

파주, 김포신도시 등 현재 추진 중인 신도시 등의 사업속도를 최대한 앞당겨 수급공백에 따른 집값 상승을 차단할 방침이다.
사업기간을 단축하면 사업기간 중 땅값 상승으로 보상가가 늘어 분양가가 높아지는 것을 막을 수 있어 분양가 인하에도 긍정적 영향을 미칠 것으로 보인다.

또 민간아파트를 포함해 공급예정물량을 사전에 예고해 시장에서 공급부족에 대한 불안감을 없앨 방침이다.

특히 최근 추석 전후로 불안한 양상을 보였던 전월세 대책으로 다세대, 다가구, 오피스텔 등 서민형 주택의 규제를 풀어 공급을 늘리기로 했다. 무엇보다 이러한 서민형 주택은 건축공기가 6개월 안팎으로 짧아 공급확대효과가 금방 나타나는 장점이 있다.

다가구, 다세대주택은 2002년까지 집값 상승 영향으로 건축물량이 크게 늘었지만 이후 주차장 의무비율 등 각종 규제로 공급이 크게 위축됐다. 또 주거용 오피스텔은 난방시설 규제, 건축기준 강화 등으로 건축물량이 줄었다.

투기수요 억제측면에서 정부는 기존 8·31부동산정책의 기본골격을 흔들림없이 유지해나갈 방침이다.
다음달 강화된 기준으로 부과되는 종합부동산세, 내년부터 시작되는 2주택자 양도세 50% 중과, 과표현실화 등 지금까지 추진해왔던 투기억제정책은 일관성 있게 추진된다.

◆ 시중자금 '부동산 올인' 차단한다

정부는 최근 급증한 주택담보대출이 집값 상승의 돈줄 역할을 하고 있다는 지적에 따라 시중은행들이 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율) 등 대출 제한규제를 제대로 지키는지 여부를 집중 관리, 감독할 방침이다.

현재 LTV는 은행·보험은 40%, 저축은행은 60%가 각각 적용된다. 또 투기지역의 6억원 초과 고가주택은 종전 LTV한도 외에 추가로 DTI 40% 한도가 적용된다.

그러나 제 2금융권을 중심으로 LTV 한도를 초과하는 주택담보대출이 빈번하게 이뤄지는데다 시중은행들도 비교적 위험부담이 적은 주택담보대출에 경쟁적으로 몰림으로써 집값 상승을 부채질한다는 지적을 받아왔다.

특히 정부는 이러한 건전성 규제로 인해 서민 주택대출이 위축되는 일을 막기 위해 주택금융공사의 모기지론, 근로자·서민주택구입자금 대출은 지속적으로 확대할 방침이다.
근로자·서민주택구입자금은 부부합산소득 2000만원 이하일 경우 연 5.2% 금리로 대출받을 수 있다.

한편 노대래 재정경제부 정책조정국장은 “이날 회의에서 주택담보대출 총량규제나 금리인상 등 통화정책을 동원하는 방안에 대해서는 논의가 이뤄지지 않았다”고 말했다.

그러나 저금리에 따른 과잉 유동성이 부동산시장 불안의 주요 원인이 분명한 만큼 통화당국인 한국은행이 어떤 식으로든 통화량을 조절할 가능성은 높아 보인다.

금융통화위원회가 지난해 말부터 콜금리를 올려왔지만 여전히 시중에는 유동성이 과잉상태라는 것이 한은의 판단이다. 낮은 물가상승률, 경기하락 우려 등으로 통화량을 조절하는데는 일정부분 한계가 있지만, 잠재성장률을 해치지 않는 범위 안에서 어떤 식으로 금리를 조절해 과잉유동성을 해소할지가 고민으로 남아있다.