검단·파주 이중 삼중 투기차단 장치 작동중
“넷째, 가수요를 억제하면서 실수요자 중심으로 주택공급을 확대해나가겠습니다.
수도권 지역에서 기확보된 택지에 추가하여 연간 300만평 정도의 공공택지를 공급할 수 있도록 국공유지를 우선 활용하고, 현재 개발 중인 택지지구의 규모도 확대해 나갈 계획입니다.…그러면 기존확보택지 300만평에 추가하여 1200만평의 택지가 확보되게 됩니다. 이상의 조치에도 불구하고 택지공급 부족이 우려될 경우 추가대책을 마련하겠습니다.
그리고 수도권 내 중대형 주택수요 흡수를 위해 공공택지 내 중대형 아파트 건설의 비중도 확대해 나가겠으며, 기존 시가지 재개발을 통해 주택공급을 확대하겠습니다.”(2005년 8월31일,‘부동산제도 개혁방안’경제부총리 발표문 중에서)

8·31부동산 정책(서민주거안정과 부동산투기 억제를 위한 부동산제도 개혁방안)은 4가지 축으로 짜여졌다. 서민주거안정과 부동산거래의 투명화, 투기수요의 억제 그리고 주택 및 토지공급 확대라는 4가지 기본정책방향이 분명하게 제시됐다. 이 기본방향 아래 실거래가 과세와 주택관련 세제 합리화 종합부동산세 세대별 합산 등 구체적 조치들이 국민들의 경제활동에 적용됐다.


갑작스런 정책변경 아니라 일관되고 준비된 공급 확대정책

정부의 인천 검단신도시 신규 개발과 파주 운정지구 확대개발은 8·31 부동산 종합정책과 3·30 후속 대책을 통해 밝힌 주택 공급 확대 방안의 연장선에 있다.

“수도권에서 필요한 주택은 연간 30만호이며 매년 공공택지 연간 300만평, 5년 동안 1500만평을 지속적으로 확보해나가겠다.” 8·31 정책과 3·30 후속대책(주택시장 안정정책) 발표자료를 보면, 투기수요 억제와 주택 공급 확대가 주택시장 안정을 위한 양대 축이라는 사실이 분명하다. 이런 조치에도 불구하고 택지 공급 부족이 우려될 경우 추가 대책을 마련하겠다는 점도 명확히 하고 있다.


3.30 후속대책의 주택공급 확대 방안 자료 중 일부

투기 수요 억제에 적극적이던 정부 정책이 갑자기 공급 확대로 돌아섰다는 주장은 이같은 정부 부동산 정책의 기본적인 내용조차 모르거나, 또는 알면서도 정부정책을 흠집내기 위한 곡해다.

신도시 발표는 8·31정책의 4가지 기본방향 중 하나인 주택공급정책의 일환으로 지속적으로 준비해온 것이며 투기수요 억제와 공급확대라는 수급 양측면의 균형된 종합대책인 8·31정책을 계획대로 진행해 가는 것일 뿐이다. 이는 정책 일관성을 유지하는 것이지 하루 아침에 공급 확대로 돌아선 것이 아니다.


부동산시장 안정 대책은 투기수요 억제와 공급확대라는 양대 축으로 진행되고 있다.

다만 8·31 때는 종합부동산세 강화와 양도소득세 중과 등 투기 수요 억제(규제)에 초점이 맞춘 세금 대책이 부각되고 관심을 끌어, 정작 공급 확대 정책은 관심권에서 사라진 측면이 있다. 특히 8·31 때는 종부세 강화, 부동산 실거래가 신고 등 투기 수요 억제 정책에 대한 국회 입법이 우선이어서, 주택 공급 확대를 위한 신도시 건설 부지 확보는 상대적으로 우선 순위에서 밀렸을 뿐이다.

결국 신도시 추진은 8·31정책의 공급 정책의 하나로, 갑작스러운 것이 아니며 지방자치단체가 조성하려 한 검단 신도시를 중앙정부 차원의 신도시 택지로 확보, 교통 문화 교육여건을 완비해 보다 체계적으로 조성하는 것이다.


신도시 예정지역 투기억제 장치 마련돼 있어

최근 신도시 예정지역 아파트의 호가가 급등하면서 정부가 이들 신도시 지역 투기 억제에 속수무책인 것처럼 비쳐지고 있지만, 이들 지역에는 이미 상당부분 제도적으로 투기를 차단할 수 있는 장치들이 마련돼 있다.

임천 검단 및 파주 운정지역은 이미 토지거래허가구역, 투기과열지구, 주택토지 투기지역 등 각종 투기방지를 위한 구역 및 지구 등이 지정돼 있다. 토지를 거래하려면 해당 지방자치단체장의 허가를 받아야 하는 만큼 실수요 목적이 아니면 사실상 토지거래가 불가능한 셈이다. 앞으로 주변지역에 대해서도 이를 확대 지정할 계획이다.




인천 검단지구는 2006년 7월부터 건축허가 제한을 시행중이고 파주 운정지구는 2005년 11월부터 파주시 보존 및 생산관리지역에 대해 개발행위 허가 및 산지전용허가 제한 조치가 시행 중이며 27일 신도시 발표와 더불어 추가적으로 파주운정 3지구에 대해 모든 개발행위 허가를 제한키로 했다.

‘검단 지구에 내년 입주를 앞둔 아파트 분양권의 경우 최고 5천만원까지 가격이 올랐다’는 언론보도가 나오기도 했지만, 현재 수도권에서는 입주 전 분양권 거래 자체가 불법이기 때문에 국세청과 자치단체의 단속이 이뤄질 경우 분양권 시장 과열은 곧 수그러들 것으로 보인다.

정부는 매물 호가가 급등하는 등 부작용이 지속될 경우 추가적인 투기방지 대책으로 투기단속반을 편성 운영하고 필요하다면 주택거래신고지역으로 지정해 투기수요를 철저히 차단할 방침이다. 주택거래신고지역으로 지정되면 자금조달 및 입주계획서를 제출해야 하는등 실수요자가 아니면 거래를 할수 없게 된다.


중장기적으로 수도권 집값 안정효과

신도시 개발 계획 발표에 따른 기대심리와 이후 토지 보상비 등에 따른 주변 지역의 국지적인 땅값·집값 상승은 불가피하다. 이에 대해서는 토지거래 허가제와 주택 투기지역 지정 등 투기 억제책으로 부작용을 최소화할 수밖에 없다.

다만 신도시 건설이 수도권 집값에 미칠 영향은 국지적인 차원이 아니라 좀더 넓은 시각에서, 중장기적으로 봐야 한다. 전문가들은 신도시가 지속적으로 건설돼 입주가 대량으로 이뤄지면 초기의 부작용에도 불구하고 주택 가격 안정에 기여할 것으로 보고 있다. 시장원리가 작동하는 한 공급이 늘면 가격은 내리기 때문이다.



정부는 인천 검단 및 파주 운정3지구뿐만 아니라 현재 진행 중인 송파(4만6000호) 수원 광교(2만4000호) 김포(5만3000호) 등이 본격적으로 개발 될 경우에는 지역간 주거여건의 차이가 완화되고 주택수요가 분산돼 전반적인 시장안정이 뚜렷해질 것으로 전망하고 있다. 과거 분당 일산 등 5개 새도시 입주가 이뤄진 1991년부터 94년까지 서울·수도권 집값이 하락했던 효과가 중장기적으로 나타날 수 있다.

내년에 2기 신도시인 화성 동탄 신도시가 입주를 시작하고 2009년부터는 판교신도시를 비롯해 김포장기 파주운정 등 현재 건설중인 신도시가 순차적으로 입주하고 서울 강북 뉴타운 입주도 본격화하면 주택시장이 눈에 띄게 안정될 것으로 보인다.

서울 강남 등 고급주택 수요를 겨냥한 공급확대보다는 서민과 중산층이 저렴한 값에 입주 가능한 신도시를 짓는다는 정책목표만 분명히 전달되면 강남 등 일부지역의 국지적 집값상승과 무관하게 수도권 집값은 안정될 수 있다.

인천 검단과 파주운정 지구에 공급되는 주택은 총 8만4000호에 달하며 이중 34.5%인 2만9000호가 임대주택이므로 앞으로 부동산 시장의 수급안정과 서민층의 주거안정에 크게 기여할 수 있을 것으로 기대된다. 건교부는 예정대로 택지확보와 개발이 진행될 경우 2008년 이후에는 연간 35만호 안팎의 주택건설이 가능할 것으로 전망하고 있다.

다만 분양원가 공개 등 제도적 장치를 마련하여 최근 은평뉴타운과 파주운정지구 등에서 빚어진 고분양가 논란이 반복되지 않도록 차단하고 분양가를 내려야 하는 과제가 남아있다.