□ 세간에 1세대 1주택자의 양도세 부담이 높다는 일부 여론이 있으나 실제 세부담사례를 보면 양도세 부담은 높지 않음을 알 수 있음

○ 1세대 1주택자의 양도세 부담을 살펴보면,

- 주택보유자의 91%*를 차지하고 있는 1세대 1주택자는 주택 양도가액이 6억원 이하인 경우 양도세 비과세요건**을 갖추면 전부 비과세됨

* 행자부 「세대별 주택 및 토지 보유현황자료」 (’05.8월)

**비과세요건 : 3년 보유 (서울, 과천, 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동은

추가로 2년 거주해야 함)

- 다만, 1세대 1주택 중에서 6억원을 초과하는 고가주택은 양도세가 과세되나,

이 경우에도 전체 양도차익중 6억원을 초과하는 부분에 해당되는 양도차익에 대해서만 과세됨

※ 과세되는 양도차익	=	전체양도차익	×	양도가액 - 6억원
				양도가액

□ 금년 상반기에 고가주택이 양도되어 실제 신고된 사례를 발췌하여 분석한 바 세부담은 다음과 같음



□ 상기 실제 거래된 사례를 분석해 보면 다음과 같은 사실을 알 수 있음

① 보유기간이 길게 되면 비록 양도차익이 커지더라도 ‘장기보유 특별공제율’*이 높아 보유기간이 짧은 것 보다는 실효세율**이 낮아지게 됨

* 장기보유 특별공제(양도차익 공제)

3년이상 10%, 5년이상 15%, 10년이상 30%, 15년이상 45%

**실효세율 : 결정세액 / 양도차익

- 즉, 양도가액이 7억원인 경우 실효세율은 보유기간 5년은 3.2%, 10년은 2.6%, 15년은 2.1%로 낮아지게 되고

- 양도가액이 12억원인 경우 실효세율은 보유기간 5년은 12.8%, 10년은 9.4%, 15년은 7.1%로 낮아지게 됨

② 또한, 보유기간이 같을 때는 양도가액이 클수록 실효세율은 높아지게 됨

- 즉, 보유기간이 15년인 고가아파트의 경우 실효세율은 양도가액 7억은 2.1%, 8억은 3.4%, 9억은 4.0%, 12억은 7.1%, 15억은 9.6%, 20억은 11.6%로 높아지게 되고,

- 보유기간이 5년인 단기 양도시는 7억은 3.2%, 8억은 5.7%, 9억은 8.5%, 12억은 12.8%, 15억은 15.0%, 20억은 18.2%로 높아지게 됨

③ 한편, 양도가액별로 납부하는 세액을 분석한바,

- 양도가액이 15억원이 넘는 고가아파트는 세부담이 통상 1억원을 상회하고, 12억원 이하의 아파트는 1억원 미만이 됨







□ 그리고, 1세대 1주택 고가아파트의 양도소득세와 사업소득의 세부담을 사례별로 비교해 보면 다음과 같음

<사례1> 5년 보유한 아파트를 8억에 양도(대치삼성 33평)

- 양도소득세는 양도차익이 459백만원 발생하여 세금은 26백만원이 되고

- 사업소득에 대한 세금은 5년간의 사업소득이 위의 양도차익과 같은 459백만원(연간 소득 92백만원)이라고 가정하면 종합소득세는 79백만원*이 됨

*’ 04년 귀속 소득금액 8천만～1억 구간 종합소득세 실효세율 17.2% 원용

- 따라서, 양도차익과 사업소득이 같은 경우 납부하는 세금은 양도소득세(26백만원)가 종합소득세(79백만원)의 33%에 불과함

<사례2> 10년 보유한 아파트를 12억에 양도(서초 우성1차 50평)

- 양도소득세는 양도차익이 700백만원 발생하여 세금은 66백만원이 되고

- 사업소득에 대한 세금은 10년간의 사업소득이 위의 양도차익과 같은 700백만원(연간 소득 70백만원)이라고 가정하면 종합소득세는 91백만원*이 됨

*’04년 귀속 소득금액 4천～8천만원 구간 종합소득세 실효세율 13% 원용

- 따라서, 양도소득세 66백만원은 종합소득세 91백만원의 73% 수준임