- 주공, 국내 최초 순환재개발 방식 적용, 100억 개발이익 주민에 환원 -

서울 도심의 마지막 달동네였던 난곡지구가 1995년 5월 재개발구역으로 지정된 후 11년의 긴 산고 끝에 최고급 아파트 단지로 새롭게 태어났다.

서울 관악구 신림7동 산101번지 일원의 난곡지구에 건설된 총 3,322세대(분양 2,810, 임대 512) 주공 ‘휴먼시아’ 아파트는 오는 30일 입주를 시작한다.

사업시행자인 주공이 난곡지구 재개발 사업에 참여하여 새로운 도시브랜드인 ‘휴먼시아’로 탄생시키기까지는 우여곡절이 많았다.

1973년 재개발 구역 지정 후 1982년 구역지정이 해제되었고, 1995년 재개발구역으로 재지정된 후에도 대형 민간건설업체가 사업을 시행하려다가 수익성이 없자 사업을 포기하기도 했다.

재개발사업이 장기간 표류하고 지역 슬럼화가 가속화되자, 지역주민들과 관할 지자체인 관악구청 및 관악구의회에서 주공의 참여를 적극 요청하여 재개발구역으로 재지정된 후 5년이 지난 2000년 6월에야 주공이 사업시행자로 지정되어 재개발사업이 본궤도에 올랐던 것이다.

그동안 재개발, 재건축사업 등 도시정비 사업지구에서는 이주비를 주고 지구주민을 이주시킴으로써 일시적인 과수요가 발생하여 주변 지역의 전셋값이 오르거나 지구주민들이 입주권리인 ‘재개발 지분’을 팔고 떠남으로써 재정착률이 낮았을 뿐만 아니라 다른 지역에 이주하여 그 지역을 다시 슬럼화시키는 등의 여러 가지 부작용을 초래하기도 했다.

이러한 악순환을 해결할 수 있는 가장 효과적인 대안이 순환정비방식을 통한 도시정비사업이다. 난곡지구에 도입된 순환정비방식은 사업지구에 거주하던 주민이 인근 지역에 위치한 이주용 임대주택 등에 사업기간 동안 임시로 거주하다가 당해 지역의 사업이 완료되면 예전에 살던 곳으로 다시 돌아와 재정착하는 도시정비 사업방식이다.

순환정비방식은 지구주민들의 재정착률을 높일 수 있고 주변 전세시장 및 집값 불안요인을 차단하여 사업지구 주민들의 불편을 최소화할 수 있는 가장 모범적인 도시정비 사업방식이라 할 수 있다. 하지만 사업시행자의 부담이 많아 민간건설업체는 현실적으로 도입하기 어렵고 주공과 같이 임대주택 비축이 가능한 공공기관이 적용할 수 있는 사업방식이다.

주공 관계자는 “난곡지구는 국내에서 최초로 순환정비방식을 적용한 주택재개발 사례이며, 주공은 난곡지구에 순환정비방식을 적용하기 위해 그동안 3단계에 걸쳐 사업을 진행시켜 왔다”고 한다.

첫 단계는 난곡지구 인근에 택지개발사업을 통해 이주용 임대주택 960호를 확보한 후 두 번째 단계로 신림2-1지구 재개발사업을 시행하면서 지구내 주민을 먼저 건설한 택지개발지구내 이주용 주택으로 이주케 하였다.

그 후 신림2-1 재개발사업이 완료되자 마지막 단계로 난곡지구 주민들을 택지개발지구내 임대주택과 신림2-1지구내 임대주택으로 이주시킨 후 재개발사업을 진행한 것이다.

입주를 앞둔 난곡지구는 단지 입구에 들어서면서부터 무엇인가 확연히 다르다는 느낌을 갖게 한다.

기존의 아파트 단지가 상가와 같은 기본적인 편익시설과 아파트로 구성된 반면 난곡지구는 지형적 특성을 최대한 살린 거대한 인조암과 단지 주변의 3.5㎞에 이르는 쾌적한 산책로는 물론, 휘트니스센터, 동사무소, 파출소, 유치원, 종교시설, 공원 등이 들어서 있어 마치 뉴타운사업의 축소판을 보는 듯하다.

난곡지구의 현안이었던 교통문제도 조만간 해결될 것으로 보여 진다. 관악구에서는 난곡지구의 교통문제를 해결하기 위해 2008년까지 경전철(GRT)을 개통할 계획이다. 우리나라에서 처음으로 난곡지역에 선보이는 경전철은 소음, 진동, 매연이 없는 환경친화적 교통수단으로써 경전철이 들어서면 이 지역 주민들에 대한 획기적인 교통개선이 이루어 질 전망이다.

‘휴먼시아’라는 주공의 새로운 도시 브랜드에 걸맞게 탄생한 난곡지구에 대해 지구주민들은 물론 주공 관계자들 또한 큰 자부심을 갖고 있음을 느낄 수 있다.

난곡지구 주민대표회의 회장인 김인덕씨는 “주공측이 사업시행자 편의 위주의 사업추진에서 탈피하여 사업추진 전 과정에 주민을 적극 참여시켰다. 이런 과정에서 상호 신뢰가 쌓였고 성공적으로 사업이 마무리되었다. 특히 난곡지구에 도입된 순환재개발방식은 다른 도시정비사업에도 확대 적용되었으면 하는 바램에서 입주 후에도 단지내 커뮤니티 시설에 도시정비 홍보관을 운영키로 했다”고 하면서 만족감을 나타내기도 했다.

난곡지구 재개발사업은 원가정산방식을 채택하여 사업이 추진되었다. 원가정산방식은 사업지구 주민의 의견을 최대한 반영하고 사업시행자인 주공은 실제로 투입된 사업비만을 정산하는 사업방식이다.

주공의 송용식 도시건설이사는 “주공의 원가정산방식은 개발이익이 발생하는 경우 이는 모두 주민들의 몫으로 돌아가므로 이익배분을 둘러 싼 마찰이 없다. 난곡지구의 경우 100억여원의 개발이익이 발생되었는데 이를 모두 주민들에게 돌려 줄 계획으로 있다”고 하면서 원가정산방식의 공공성을 강조했다.

주민들의 자발적인 참여와 사업시행자의 투명한 사업추진으로 이곳이 언제 서울 도심의 마지막 달동네였던가 하는 느낌을 받게 할 만큼 고품격 주거단지로 재탄생한 난곡지구는 최근 재개발, 재건축 사업을 둘러싼 조합 및 시공사 비리문제가 사회문제화 되는 현실에 시사하는 바가 크다.


※ 문의 : 031)738-4821 [도시정비처 도시정비기획팀(팀장 강명헌)]

파일이름:서울_난곡_달동네,“휴먼시아”로_재탄생(건교뉴스).hwp