2006년 상반기 동안 가파르게 상승하던 주택가격은 최근 안정세를 보이는 가운데, 하반기부터는 거시경제여건, 주택수요, 주택가격 수준, 주택정책방향, 전문가설문조사 결과를 감안할 때, 전국적으로 1%내외에서 안정세를 유지할 것으로 전망된다. 다만, 지자체 선거 공약에 따른 각종 개발사업과 판교 중대형 분양(8월), 그리고 뉴타운 재개발과 도심광역재개발 지원 등 물리적·질적 주거환경이 개선되는 지역에서의 국지적인 가격 상승은 불가피할 것으로 보인다.

1. 상반기 종합

2006년 상반기 중 주택가격은 3.87% 증가하여 전년 상반기(2.38%)보다 높은 상승률을 보였다. 강남아파트는 12.88%로 가장 높은 상승률을 보였으며, 강북아파트는 3.47% 상승에 그쳐 여전히 지역별로 뚜렷한 차이를 보였다.




상반기 전세가격도 2.6% 증가하여 전년 상반기 0.81%보다 높았으며, 매매시장과 마찬가지로 강남아파트가 5.62%로 가장 높은 상승률을 보였으나, 강북 아파트도 4.95% 상승하여 매매시장에 비해 지역별 격차는 크지 않은 상황이다.

주택공급동향을 보면, 주택사업승인과 건축허가를 합친 주택건설실적이 1/4분기에 83,791호로 전년동기대비 7.08% 증가하여 다소 회복되었으나, 5월 들어 감소세로 전환되며 주택건설이 위축되는 양상이다. 반면, 상반기 입주물량은 전국적으로 ‘05년 상반기 대비 16.84% 증가하였으며, 수도권에서도 경기도(33.67%)를 중심으로 입주물량이 증가하였다.

주택금융동향을 보면, 국고채금리와 주택담보대출금리가 상반기 전체적으로는 소폭 하락하였으나, 6월 들어 한은의 콜금리 인상의 영향으로 상승세로 돌아서며 향후 금리상승전망을 낳고 있다. 상반기 대출금리의 하향세로 인해 5월까지 주택담보대출증가가 3조원대에 이르기도 했으나, 6월에는 금리상승의 영향으로 하향세로 돌아섰다.

2006년 상반기 주택시장은 전체적으로 상승세를 보인 가운데, 강남을 비롯한 국지적인 시장의 상승폭이 여전히 두드러진 현상을 보여 지역간 격차가 확대되는 양상을 보였다고 요약할 수 있다.

2. 하반기 전망

하반기 주택시장은 1%내외의 상승률을 보이며 전반적으로 안정세를 보일 것으로 전망된다. 거시경제여건측면에서는 고유가와 저환율 환경에서의 하반기 저조한 GDP성장은 부동산 수요 증가세를 둔화시켜 가격 안정여건을 형성할 것으로 전망된다.

주택정책측면에서도 하반기에는 그동안 발표되었던 부동산대책이 구체적으로 시행됨에 따라 주택시장에 본격적인 효과를 발휘할 것으로 판단된다. 대폭 증가된 재산세가 부과, 주택실거래가 등기부 등재, 기반시설부담금 및 개발부담금 등이 시행되면서 정부부동산정책의 실행여부에 반신반의하던 주택시장이 본격적으로 반응하고 있다. 이는 주택구입태도지수나 부동산구매계획지수의 하락세를 통해서도 확인할 수 있다.

주택금융측면에서는 정책금리 인상 가능성과 이로 인한 시장금리 및 주택담보대출금리 상승이 주택담보대출 증가를 둔화시켜 결과적으로 주택가격 상승억제 효과를 발휘할 것으로 전망된다. 또한, 은행의 신용위험지수가 다시 상승하고 있어 주택자금공급의 제한이 예상되며 이로 인한 수요감소는 가격 안정에 기여할 것으로 전망된다. 주택가격 수준측면에서도 전세가 대비 매매가 비율이 장기평균에 비해 20%이상 높은 수준으로, 장기평균으로 회귀하는 추세를 가정한다면 가격하락 가능성은 더욱 커진 상황이다.

본 연구원이 3개월 후의 시장전망을 위하여 매달 작성․발표하는 *RESI(부동산전망실사지수)의 추이를 보더라도 하반기의 주택시장은 안정세가 전망된다. ‘06년 3월까지 상승하던 주택매매가격 RESI는 4월 이후 하락하여 5월부터는 100이하로 급격히 떨어지며, 3/4분기 이후 주택가격이 하락할 것이란 전망이 전문가들 사이에서 확산되고 있음을 보여준다. 비록, 주택전세가격 RESI는 여전히 100을 상회하여 상승전망이 약간 우세하나 지수가 전체적으로 하향추세를 보이고 있어 하반기 전세가격도 안정세를 보일 것으로 전망하고 있다.




또한, 본 주택도시연구원이 조사한 하반기 부동산시장에 대한 전문가 설문에 따르면, 부동산 전문가들은 하반기 주택가격상승률이 서울 0.15%, 대전/충청권 0.58%로 물가상승률을 크게 밑도는 안정세를 보일 것으로 전망하고 있다. 이는 물가상승률을 고려한 실질주택가격은 하락할 것임을 의미하는 것으로서, 실질적으로는 하향안정세를 전망하고 있는 것이라 해석할 수 있다.




이상의 분석결과들을 종합할 때, 하반기 주택시장은 전체적으로 안정세를 보일 것으로 예상되며, 전문가설문조사 결과 및 RESI추세를 감안하면 전국 주택가격 변동률은 1%내외가 될 것으로 전망된다. 다만, 고급 주거지역이나 뉴타운 및 재개발 등 지역호재가 있는 일부 지역의 국지적인 주택가격의 불안이 예상되나, 전체 주택시장의 안정세의 영향을 받아 상승폭은 크지 않을 것으로 전망된다.


* 자세한 내용은 HURI Focus 제18호를 참고하시기 바랍니다. 본 자료는 대한주택공사 주택도시연구원 홈페이지(http://huri.jugong.co.kr)에 수록되어 있습니다.


※ 문의 : 주택도시연구원 부동산시장분석팀 팀장 지규현, 031-738-4654


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