아파트·단독·연립 주택가격 가중 평균해 정상집값 상승분 산정



건교부는 일부 언론의 “재건축 개발 부담금, ‘종이 호랑이’ 전락 우려” 보도는 당정의 재건축 초과이익 환수방안에 대한 이해 부족에서 비롯된 것으로, 당정안대로 입법이 추진될 경우 재건축 부담금이 실효성 있게 부과되어 과거와 같이 재건축을 통해 큰 초과이익을 보는 것이 사실상 곤란해 질 것이라고 밝혔다.

건교부는 일부 언론이 모 부동산컨설팅업체의 반포주공3단지 19평형(재건축 35평, 이미 관리처분인가를 받은 단지로 환수대상이 아님)의 시뮬레이션 결과를 근거로 재건축 부담금의 실효성이 낮다고 보도하였으나, 동 부동산 컨설팅업체의 시뮬레이션 결과는 당정의 개발이익 산정방식에 대한 몇 가지 오해로 인해 결과적으로 개발이익을 과소평가하였다고 지적하였다.

먼저, 동 부동산컨설팅 업체는 정상집값상승분을 구별 아파트 가격 상승률을 이용하여 산정했으나,

당정안은 아파트 외에 단독·연립주택 가격을 가중 평균한 구별 주택종합 가격상승률을 토대로 정상집값상승분을 산정한다. 이 경우 반포주공3단지 19평형의 정상집값상승분은 4억 3,230만원에서 2억 4,295만원으로 감소한다.

또한, 동 부동산컨설팅 업체는 개발비용 산정시 대지비용을 제외한 건축비를 평당 1,137만원이라는 비현실적으로 높은 수치를 전제하였으나, 평당 건축비를 현실성 있게 평당 518만원(기본형 건축비 368만원+가산비 150만원)으로 가정할 경우 반포 주공3단지 35평형의 개발비용은 3억 9,800만원에서 1억 8,130만원으로 크게 감소한다.

이러한 분석결과를 종합할 경우 반포 주공3단지 19평형의 개발이익은 일부 언론의 보도와 달리 1,970만원에서 4억 2,575만원으로 늘어나며, 이 경우 기반시설부담금 등 다른 비용을 감안하지 않을 경우 재건축 부담금도 0원에서 1억 6,288만원으로 크게 증가하게 된다.

한편, 건교부 관계자는 재건축 초과이익 환수제도 도입의 최선의 결과는 재건축에 대한 투기수요 억제로 재건축 아파트 가격이 안정되어 결과적으로 환수대상 단지가 없어지는 상황이므로 단순히 환수대상 단지의 미래 환수 예상액에 대한 주관적 추정치의 다과를 근거로 동 제도의 실효성을 평가하는 것은 적절치 않다고 강조하였다.

건교부는 앞으로 당·정 협조를 통해 진행될 가칭 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’ 및 하위법령 제정 과정에서 관련분야의 법률가와 실무전문가 등을 지속적으로 참여시켜 재건축 초과이익 환수와 관련, 최근 언론에서 제기하고 있는 사항을 충분히 감안하여 체계적이고 실효성 높은 제도를 만들 계획이라고 강조하였다.