[8·31 후속대책] 재건축 개발이익 환수 · 아파트 대출 기준 강화

정부가 30일 발표한 8·31 부동산 후속대책은 8 ·31 정책 이후 집값 불안의 진원지가 되고 있는 재건축시장을 합리화하고, 서울 강북 광역개발의 청사진을 구체화하는데 초점을 맞췄다.

이는 세제 강화와 주택공급에 집중했던 8·31 대책 이후 나타난 7개월간의 시장반응을 체크한 뒤 미흡한 점을 보완한 것이다.

이번 후속 대책에서는 돈이 부동산투기로 흘러드는 것을 막기 위해 은행의 대출기준을 강화하고, 대체부동산 취득 시 취득·등록세 비과세 범위를 축소하는 부분적인 세제개편도 이뤄졌다.

정부는 사회적 양극화의 주요 원인으로 지적되고 있는 부동산시장을 안정시키기 위해 제 2, 3의 추가대책을 내놓겠다는 입장을 거듭 밝히고 있다. 그만큼 부동산시장 안정에 대한 의지가 강력하다. 부동산 투기라는 '비정상적인 방법'으로 돈을 벌어들이는 길목 자체를 완전히 차단하겠다는 것이다.



◆하반기 관리처분계획 신청분부터 재건축 부담금 적용

지금까지 아파트 재건축과정에서 조합원들에게 모두 돌아가던 개발이익 중 최고 50%를 부담금으로 환수한다. 재건축에 의한 막대한 이익은 부동산 가격 불안의 원인이 돼왔다. 이번 후속 대책으로 일부 재건축 시장의 이상 과열이 수그러질 전망이다. 그러나 지방 등 집값이 안정된 지역은 시행을 유예하는 방안이 검토되고 있다.

개발이익은 재건축 추진위원회 승인일~준공시점까지 집값 차액에서 개발비용과 정상적인 집값 상승분을 빼고 남는 금액으로 산정한다.

재건축 착수시점을 추진위원회 승인일로 정한 것은 이 시점이 앞서 정비구역 지정을 통해 재건축 용적률 및 층수 등이 구체화된 시점인데다 아파트 주민들의 재건축 추진의사도 분명히 표현되는 시점이기 때문이다.

추진위원회 승인일과 준공시점의 집값은 각각 주택공시가격을 기준으로 산정한다.

추진위원회 승인 당시 주택공시가격이 없을 경우에는 소득세법에 의한 기준시가를 바탕으로 여러 요인을 감안해 결정한다.

정상적인 집값 상승분은 추진위 승인시점의 주택가격에 통계청의 추진위 승인~준공시점 동안 구별 집값상승률을 곱하는 방식으로 구한다. 하지만 해당 자료가 없는 2002년 12월 이전 상승률은 기준시가 등의 상승률을 감안해 감정평가사의 감정평가, 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 산정키로 했다.

부과금은 조합원당(전체개발이익/조합원수) 평균 개발이익을 기준으로 누진체계(0~50%)로 부과될 예정이다. 그러나 누진체계와 관련된 기준금액, 부담률 등 구체적인 사항은 향후 입법과정에서 결정될 예정이다.

이러한 재건축 부담금제는 다음달 중 관련 법안이 마련된 뒤 늦어도 오는 8월쯤부터 시행될 예정이다.

정부는 현재 오는 8월 법 시행 이후 관리처분계획 신청분부터 재건축 부담금제를 적용할 예정이며, 앞서 사업시행 인가를 받은 재건축단지에 대해서는 일정 부분 감면하는 방안을 검토 중이다.

◆안전진단 강화 및 재건축 절차 투명화

정부는 재건축 개발이익 환수 뿐만 아니라 각종 비리의 온상이 되고 있는 재건축사업의 투명성을 높이고, 안전진단 요건 등을 강화해 무분별한 재건축 추진에 따른 자원낭비와 투기수요를 차단할 방침이다.

먼저 재건축사업의 투명성을 높이기 위해 시공사 선정은 일반경쟁 또는 지명경쟁방식으로 이뤄져야 하며, 지명경쟁방식이라고 하더라도 최소 3~5개 건설사가 입찰에 참여해야 한다. 지금까지는 ‘도시 및 주거환경 정비법’에 따라 경쟁입찰을 하도록 돼 있지만 입·낙찰 절차에 대한 명확한 규정이 없어 시공사 선정과정에서 각종 로비 등 잡음이 끊이질 않았다.

정부는 이와 함께 민원·투서가 있는 재건축 사업장에 대해서는 현지조사 등을 거쳐 비리 관련자들을 엄정 처벌할 계획이다.

시세차익을 노린 무분별한 재건축을 막기 위해 안전진단 요건도 대폭 강화된다.

지금까지 주로 민간기관이 해왔던 예비평가(안전진단 실시 여부를 결정하는 절차)를 시설안전기술공단, 건설기술연구원 등 공공기관이 맡게 된다. 또 안전진단 결과에 대한 재검토 권한을 시·도지사로 상향조정하고, 필요할 경우에는 건교부장관도 직접 재검토를 요청할 수 있도록 했다.

현재는 시설안전기술공단 등에 안전진단 결과 재검토를 요청할 수 있는 권한이 시·군·구 등 기초단체장들에게 있지만 실제 시행된 사례는 거의 없는 형편이다.

이처럼 안전진단 요건이 대폭 강화되면 아직 안전진단을 통과하지 못한 잠실 주공5단지, 대치동 은마아파트 등의 재건축 추진이 한층 어려워지게 된다.

◆9월 서울 강북지역에 2~3개 광역개발 시범지구 지정

서울 강북에도 초고층 아파트가 가능해지고 병원 학교 설립이 쉬워진다.

오는 7월부터 ‘도시재정비 촉진 특별법’이 시행됨에 따라 이를 뒷받침할 추가 조치들이 뒤따른다.

정부는 우선 오는 9월까지 서울 강북에 2~3개의 광역개발 시범지구를 지정하고, 올해 말까지 전국에 총 3~5개의 선도 사업지구를 확정할 방침이다.

서울 강북의 시범지구는 현재 추진 중인 뉴타운사업 후보지 등이 선정될 가능성이 높은 것으로 보인다.

특별법이 적용되는 광역개발지구는 과감한 규제완화와 인센티브가 주어지기 때문에 서울 강북에도 초고층 건물 등이 들어설 전망이다.

우선 광역개발지구는 용도지역, 용적률, 층수제한 등 건축규제가 과감히 풀려 고밀도 개발이 한결 쉬워진다. 또 병원·학교 등에 대한 취득·등록세 감면, 과밀부담금 감면, 공영형 혁신학교 설립 등 주거·교육·경제활동 여건을 획기적으로 개선할 수 있는 다양한 인센티브가 주어진다.

한편 정부는 8·31부동산정책에서 마련키로 한 수도권 내 공공택지 1500만 평 중 송파신도시 등으로 이미 확보한 542만 평을 제외한 나머지 958만 평을 내년까지 차질없이 확보키로 했다.

또 앞으로 주택거래신고지역에서 주택을 산 경우에는 자금조달계획과 실제 입주여부 등을 신고해야 한다. 이는 올해 초부터 부동산실거래가 신고제가 시행됨에 따라 주택거래신고제도의 실효성이 적어져 이를 보완하기 위한 조치이다.

◆대체부동산 취득시 비과세 범위 축소

보상비가 부동산 투기로 흘러들지 못하도록 세제가 바뀐다.

앞으로 매수·수용·철거 등으로 대체 부동산을 마련할 경우 대체 부동산이 △수용된 부동산의 소재지 시·도 내에 있거나 △연접한 시·군·구에 있을 경우에만 취득·등록세가 비과세된다.

지금까지는 마지막 보상금을 받은 뒤 1년 이내에 전국 어디서나 대체 부동산을 구하더라도 취득·등록세 비과세 혜택을 받을 수 있었다.

행자부 관계자는 “그동안 비과세 조치는 수용 등으로 인한 생활기반 상실을 보상해주자는 취지였다”며 “하지만 수용된 곳과 동떨어진 곳에서 대체 부동산을 마련하는 것은 생활기반 회복보다는 투기적 성격이 강해 혜택의 범위를 축소했다”고 설명했다.