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경실련 발표 “공시지가 시세반영률은 42%에 불과”
자료출처 : 건설교통부 등 록 일 : 2005-10-07
□ 경실련 발표내용(연합, YTN, 매경, 프레시안, 노컷뉴스 등 보도) ㅇ 정부에서 발표한 공시지가 현실화율 91%는 허위수치며, 공시지가 시세반영율은 42%에 불과 - 전국 땅값이 5,195조원(42%를 토대로 땅값총액을 추산) - 참여정부이후 지가 1,153조원 상승, 수도권이 시가 총액에 58% □ 검토 내용 ㅇ 경실련은 132개 한정된 필지만을 조사한 격차율(42%)로 전국 2,790만필지에 획일적으로 적용하여 토지가격을 과다하게 추정 - 특히, “공시지가 현실화율 42%”는 아파트, 주상복합, 상가의 가격에서 건축비를 제외한 인위적 추정가격으로 직접 조사․평가하는 공시지가와 직접비교하는 것은 타당치 않음 ※ 공시지가는 통상적인 시장에서 성립될 가능성이 높은 가격이며, ‘05년 공시지가 현실화율(91%)은 개발이익, 투기적 요인이 배제된 가격과의 격차율임 ㅇ 조사대상도 서울 강남 등 주요지역에 주거․상업․주상복합 등 고지가 토지를 대상으로 추정하여 토지가격이 과도하게 높은 결과를 초래 ※ 첨부 : 경실련 발표내용 검토자료 “공시지가 실태분석 관련 경실련 발표내용 검토” □ 경실련 발표 ㅇ 정부에서 발표한 공시지가 현실화율 91%는 허위수치며, 공시지가 시세반영율은 42%에 불과 - 전국 땅값이 5,195조원(42%를 토대로 땅값총액을 추산) - 참여정부이후 지가 1,153조원 상승 - 수도권이 시가 총액에 58%를 차지, 수도권 집중도 심각 ㅇ 허위과장통계 규탄 및 부동산소유구조 정보공개 촉구 - 공시지가를 시․군․구단위의 지목별, 용도지역별 공개와 공시지가산정 시스템 개혁 촉구 ※ “공시지가가 시세반영율이 42%에 불과”하다고 언론보도 (연합, YTN, 매경, 프레시안, 노컷뉴스, 뉴스와이어 등) □ 경실련 발표자료 주요 문제점 ㅇ 경실련 자료와 공시지가 비교 ① 시세 조사방법의 오류 ㅇ 경실련이 산정한 토지가격[토지가격(평) = 주택가격(토지+건물) - 건물가격/단위면적(평)]은 인위적으로 산출한 추정가격으로 정상적인 토지가격으로 보기 어려움 - 경실련은 건물가격 추정자료를 표준신축단가를 적용하였으나 객관성이 결여(예 : 타워팰리스 평당 300만원) - 토지와 건물이 일체화되어 있는 상업용 부동산에서 지상 구조물의 건축비만 제외한 토지가격은 실제가격 보다 높게 나타남 ․ 경실련자료에 의하면 도곡동 타워팰리스, 역삼동 스타타워의 토지가격은 평당 약 2억원으로 주변 토지가격 보다 월등히 높게 나타남 (부동산중개업소 확인결과 7～8천만원 수준) ※ 정부는 아파트, 단독주택 등 주거용 부동산의 공평과세를 위해 ‘05년부터 토지와 건물을 통합하여 평가․공시하고 있음 ㅇ 전, 답, 임야의 경우 부동산 정보사이트상의 매매가격, 경매가격 등을 이용하였는데, 이들 가격 역시 정상가격이 아님 - 전, 답, 임야에 대한 부동산 정보사이트상의 가격은 주로 호가로서, 실수요를 고려한 정상가격과는 큰 차이를 보임 ② 심각한 통계적 문제 1) 조사대상 표본수가 132개 필지에 불과 ⇒ 표본의 절대수 부족 ㅇ 경실련 조사는 전국의 공시지가 조사대상 토지 약 2,790여만 필지 가운데 불과 132개 필지만을 대상으로 추정한 결과치임 - 극소수의 자료만을 이용하여 산정된 결과를 전국의 토지가격으로 확대하여 해석하는 것은 논리의 비약임 ※ 이러한 분석방법은 표본설계 및 표본 추출 같은 기본적인 통계학적 원리를 고려하지 않은 것임 2) 조사대상을 대도시 위주로 선정 ⇒ 조사대상 불균형 ㅇ 경실련의 분석자료에서는 분석대상을 상대적으로 지가수준이 높고, 지역간 격차가 매우 큰 8개 주요지역만을 대상 - 서울(강남, 강북), 부산, 대구, 인천, 대전, 경기(1․2기 신도시) ※ 표본추출 대상이 특정지역에 집중되는 경우 그 결과치가 왜곡될 가능성이 매우 높음 3) 주상복합 등 고지가 표본추출 ⇒ 토지가격 과다 추정 ㅇ 경실련의 표본은 일반적으로 표본추출시 고려되는 필지수를 기준으로 하지 않고 주상복합, 상업용과 같은 고지가 토지를 표본으로 추출하여 토지가격을 추정하는 결과를 초래

경실련 발표 “공시지가 시세반영률은 42%에 불과”

자료출처 : 건설교통부 등 록 일 : 2005-10-07

□ 경실련 발표내용(연합, YTN, 매경, 프레시안, 노컷뉴스 등 보도)

ㅇ 정부에서 발표한 공시지가 현실화율 91%는 허위수치며, 공시지가 시세반영율은 42%에 불과

- 전국 땅값이 5,195조원(42%를 토대로 땅값총액을 추산)

- 참여정부이후 지가 1,153조원 상승, 수도권이 시가 총액에 58%

□ 검토 내용

ㅇ 경실련은 132개 한정된 필지만을 조사한 격차율(42%)로 전국 2,790만필지에 획일적으로 적용하여 토지가격을 과다하게 추정

- 특히, “공시지가 현실화율 42%”는 아파트, 주상복합, 상가의 가격에서 건축비를 제외한 인위적 추정가격으로 직접 조사․평가하는 공시지가와 직접비교하는 것은 타당치 않음

※ 공시지가는 통상적인 시장에서 성립될 가능성이 높은 가격이며, ‘05년 공시지가 현실화율(91%)은 개발이익, 투기적 요인이 배제된 가격과의 격차율임

ㅇ 조사대상도 서울 강남 등 주요지역에 주거․상업․주상복합 등 고지가 토지를 대상으로 추정하여 토지가격이 과도하게 높은 결과를 초래

※ 첨부 : 경실련 발표내용 검토자료

“공시지가 실태분석 관련 경실련 발표내용 검토”

□ 경실련 발표

ㅇ 정부에서 발표한 공시지가 현실화율 91%는 허위수치며, 공시지가 시세반영율은 42%에 불과

- 전국 땅값이 5,195조원(42%를 토대로 땅값총액을 추산)

- 참여정부이후 지가 1,153조원 상승

- 수도권이 시가 총액에 58%를 차지, 수도권 집중도 심각

ㅇ 허위과장통계 규탄 및 부동산소유구조 정보공개 촉구

- 공시지가를 시․군․구단위의 지목별, 용도지역별 공개와 공시지가산정 시스템 개혁 촉구

※ “공시지가가 시세반영율이 42%에 불과”하다고 언론보도

(연합, YTN, 매경, 프레시안, 노컷뉴스, 뉴스와이어 등)

□ 경실련 발표자료 주요 문제점

ㅇ 경실련 자료와 공시지가 비교

① 시세 조사방법의 오류

ㅇ 경실련이 산정한 토지가격[토지가격(평) = 주택가격(토지+건물)

- 건물가격/단위면적(평)]은 인위적으로 산출한 추정가격으로 정상적인 토지가격으로 보기 어려움

- 경실련은 건물가격 추정자료를 표준신축단가를 적용하였으나 객관성이 결여(예 : 타워팰리스 평당 300만원)

- 토지와 건물이 일체화되어 있는 상업용 부동산에서 지상 구조물의 건축비만 제외한 토지가격은 실제가격 보다 높게 나타남

․ 경실련자료에 의하면 도곡동 타워팰리스, 역삼동 스타타워의 토지가격은 평당 약 2억원으로 주변 토지가격 보다 월등히 높게 나타남 (부동산중개업소 확인결과 7～8천만원 수준)

※ 정부는 아파트, 단독주택 등 주거용 부동산의 공평과세를 위해 ‘05년부터 토지와 건물을 통합하여 평가․공시하고 있음

ㅇ 전, 답, 임야의 경우 부동산 정보사이트상의 매매가격, 경매가격 등을 이용하였는데, 이들 가격 역시 정상가격이 아님

- 전, 답, 임야에 대한 부동산 정보사이트상의 가격은 주로 호가로서, 실수요를 고려한 정상가격과는 큰 차이를 보임

② 심각한 통계적 문제

1) 조사대상 표본수가 132개 필지에 불과 ⇒ 표본의 절대수 부족

ㅇ 경실련 조사는 전국의 공시지가 조사대상 토지 약 2,790여만 필지 가운데 불과 132개 필지만을 대상으로 추정한 결과치임

- 극소수의 자료만을 이용하여 산정된 결과를 전국의 토지가격으로 확대하여 해석하는 것은 논리의 비약임

※ 이러한 분석방법은 표본설계 및 표본 추출 같은 기본적인 통계학적 원리를 고려하지 않은 것임

2) 조사대상을 대도시 위주로 선정 ⇒ 조사대상 불균형

ㅇ 경실련의 분석자료에서는 분석대상을 상대적으로 지가수준이 높고, 지역간 격차가 매우 큰 8개 주요지역만을 대상

- 서울(강남, 강북), 부산, 대구, 인천, 대전, 경기(1․2기 신도시)

※ 표본추출 대상이 특정지역에 집중되는 경우 그 결과치가 왜곡될 가능성이 매우 높음

3) 주상복합 등 고지가 표본추출 ⇒ 토지가격 과다 추정

ㅇ 경실련의 표본은 일반적으로 표본추출시 고려되는 필지수를 기준으로 하지 않고 주상복합, 상업용과 같은 고지가 토지를 표본으로 추출하여 토지가격을 추정하는 결과를 초래