정부의 8.31부동산정책 핵심은 종합부동산세를 대폭 강화하는 것과 1세대 2주택의 양도소득세에 대한 높은 세율을 적용하는 것에 있다.

이번 대책으로 서울 강남 등의 고가주택,다주택 소유자로서 종합부동산세 과세 대상인 부동산 부자들의 세부담은 크게 늘어나지만 서울 강북지역과 지방, 소형주택 등의 세부담은 별로 늘지 않을 전망이다.

종부세의 경우 개인별 합산에서 세대별 합산으로, 기준금액은 주택의 경우 9억원에서 6억원으로 확대돼 과세대상이 늘어나는 등 보유세가 강화되며, 내년부터는 1세대 2주택자의 양도소득세 세율이 50%으로 강화된다. 보유세와 양도세의 세 부담 변화를 실제 사례를 통해 살펴보기로 하자.



재산세 · 종부세 중복 4억원 상당 재산세분 100만원은 차감


◇ 보유세 계산 사례
공시가격 10억원 아파트의 2006년 보유세

공시가격이 10억원인 아파트를 소유한 세대는 내년에 보유세를 얼마나 내야 할까. 이 아파트는 종합부동산세 과세 대상에 포함되기 때문에 재산세와 종부세, 둘을 따로 계산한 후 합산해야 한다.

우선 재산세의 경우 세율은 공시가격을 기준으로 8000만원 이하분에는 0.15%, 8000만원에서 2억원 사이는 0.3%, 2억원이 초과분에는 0.5%를 적용하게 된다.

따라서 10억원을 8000만원, 1억2000만원, 8억원으로 쪼개서 세액계산을 해야 하며 각각의 금액에는 과표적용율 50%가 적용된다. 가장 먼저 8000만원에 50%의 과표적용율을 적용하고 이에 0.15%의 세율을 적용하면 6만원의 세액이 산출되며, 같은 방법으로 1억2000만원의 50%에 0.3%의 세율을 적용하면 18만원이 산출된다. 마지막 8억원에 대해서도 50%의 0.5%를 세액산출 결과 200만원이 되고 총 재산세는 6만원과 18만원, 200만원의 합산인 224만원이 된다.

이제 종부세를 살펴보면 기준이 되는 6억원의 초과분인 4억원에 대해 과표적용율을 70% 적용하게 된다. 과표적용율은 올해 50%이나 내년에 20%포인트가 오르기 때문이다.

종부세 세율의 경우 공시가격을 기준 6억 초과 9억원 이하의 경우 1.0%, 9억 초과 20억원 이하에는 1.5%, 20억 초과 100억원 이하에는 2.0%를 적용하게 된다. 이 아파트는 공시가격이 10억원이기 때문에 6억원을 초과한 4억원 중 3억원에 대해서는 1.0%를, 9억원을 초과한 1억원에 대해서는 1.5%의 세율을 적용한다. 나온 값에 과표적용율인 70%를 적용하면 각각의 세액은 210만원, 105만원으로 총 315만원이 종부세로 결정된다.

이중 종부세 과세 기준금액인 6억원을 초과한 4억원에 대해서는 재산세와 종부세가 중복 과세되기 때문에 4억원에 상당하는 재산세분 100만원은 차감하게 된다. 따라서 최종 종부세는 315만원에서 100만원을 제외한 215만원이 되며, 재산세와 종부세를 합한 보유세는 439만원이 되는 것이다.

공시가격 10억원 아파트의 2005년 보유세가 270만원에도 못 미치는 것과 비교해 개정 보유세로 인한 공평과세 효과는 상당부분 영향력을 발휘할 수 있을 것으로 기대된다.

그러나 재산세만 내는 대부분의 주택 보유자는 세부담이 크게 늘지 않는다. 재산세는 종부세와 달리 과표적용률이 2008년부터 5%포인트씩 점진적으로 인상되고 세금 상한폭도 50%로 정해져 있다.

예를 들어 시가 3억원대(기준시가 1억8000만원)인 수도권내 35평형 아파트의 경우 올해 재산세 부담분은 약 38만원이지만 2006년 47만원, 2007년 48만원, 2008년 54만원, 2009년 61만원으로 큰 변동이 없다. 더욱이 보유세 실효세율 1% 적용시점도 종부세 대상자는 2009년으로 앞당겨지지만 재산세 대상자는 2017년으로 대폭 늦춰진다.



매매차익 1억5000만원 양도세 7150만원 부과


◇양도세 계산 사례
1세대 2주택자 대치동 34평형 아파트 3년동안 보유 양도세

1세대 2주택자가 3년 전 5억5000만원에 취득한 강남 대치동 34평형 아파트를 7억원에 양도했을 경우 27.3% 상승한 1억5000만원의 매매차익을 남기게 된다.

여기에 매매차익 1억5000만원 중 취득세·등록세 등의 비용 2000만원을 뺀 1억3000만원이 최종 양도소득이 된다.

올해까지는 1세대 2주택자라 하더라도 장기보유특별공제 및 기본소득공제가 적용되기 때문에 양도세 과세표준은 양도소득에서 이들을 제한 1억1700만원이 되며, 세율은 9~36%가 적용된다. 그러나 내년부터는 공제혜택이 없어지기 때문에 양도소득 1억3000만원에 세율은 50% 단일세율이 적용된다.

따라서 현행제도에서는 과세표준 1억1700만원에 9~36%의 세율이 적용되는 반면 개선제도에서는 과세표준 1억3000만원에 대해 50%의 세율이 적용돼 1300만원의 세액 증감이 발생하게 된다. 주민세를 포함한 세부담에서는 현행방식에서 3350만원이, 개선제도에서 7150만원이 각각 산출됨에 따라 세후이익을 살펴보면 현행제도에서는 8350만원의 이익이, 개선제도에서는 5850만원의 이익이 발생된다.

결국 양도세 개정으로 인해 1세대 2주택자가 1억500만원의 매매차익을 남겼을 때 현행보다 2500만원의 이익을 포기해야 하며 이는 세후 수익율을 보유기간으로 나눈 연평균세후수익률로 따졌을 때 기존 5.9%에서 3.5%로의 변화를 의미한다.