종합부동산대책의 또 다른 축은 2006년부터 양도소득세를 실거래가 과세로 변화시킨다는 것이다. 또한 현행 1세대 3주택 이상 보유자를 기준으로 삼았으나 개선방안에서는 1세대 2주택 이상자로 조정해 실질과세를 가능케했다. 더불어 토지뿐만 아니라 비사업용 나대지, 잡종지를 비롯, 부재지주의 농지, 임야, 목장용지에 대한 실거래가 과세가 이뤄지게 된다.

- 2006년에 양도소득세가 실거래가로 과세되는 경우는 어떤 경우인가?
▲현재 예외적으로 실거래가 과세가 되는 경우는 △미등기 양도나 1년 이내 단기양도 △투기지역내 주택양도 △1세대3주택 이상 보유자의 주택양도 △6억원 초과의 고가주택 양도 △허위개약서 작성 등의 거래 △납세자가 실거래가로 신고한 경우 등이다.

그러나 2006년부터는 1세대 2주택과 비사업용 나대지ㆍ잡종지 및 부재지주의 농지ㆍ임야ㆍ목장용지에 대해 실거래가 과세가 적용된다.

- 양도소득세 실거래가 과세제도의 시행은 언제부터인가?
▲오는 2007년 1월 1일부터 전면적 시행되며, 이 시점부터 양도세 과세대상은 모두 실거래가를 기준으로 양도차익과 양도세를 계산하게 된다. 그러나 3년이상 보유한 6억원 미만의 1세대1주택과 같이 양도세가 비과세되는 대상은 현재와 같이 유지한다.

현재도 양도세 과세대상의 30% 정도인 투기지역에 대해서는 실가과세가 적용되고 있으며, 실가과세는 상대적으로 세금을 적개 냈던 부분을 실제소득과 맞게 과세하는 것으로 과제 정상화 차원에서 이뤄지는 것이다.



서울 · 광역시 경기 3억원초과 주택 중과대상


- 1세대 2주택 보유자에 대한 양도세 50% 중과 대상은 ?
▲서울과 광역시(군지역 제외), 경기도(읍ㆍ면지역 제외)의 모든 주책과 국세청 공시가격 기준으로 3억원을 초과하는 주택은 1세대2주택 양도세 중과대상이 된다. 그러나 45평 이하로 국세청 기준시가 6억원 이하인 건설임대주택, 국민주택 규모 이하로 기준시가 3억원 이하인 매입임대주택은 감면대상에서 제외된다.

- 양도세 중과대상이 되는 1세대 2주택의 수는 얼마나 되나?
▲전체 970만 세대 중 1세대 2주택은 72만 세대가 된다. 이 중 지방지역 공시가격 3억원 이하인 22만세대, 수도권과 광역시 소형주택 10만세대, 기타 12만세대를 제외하면 실제 중과대상은 28만세대에 불과하다.

- 현 1세대2주택자의 경우 언제까지 처분해야 양도세 중과를 받지 않게 되나?
▲양도세 중과는 1년간 유예기간을 두고 시행되는 것으로 2006년 12월 31일 이전에 주택을 양도하는 경우에는 일반세율을 적용받을 수 있다.

- 수도권 또는 광역시에 주택 1채, 지방에 주택 1채를 소유하고 있을 때 1세대 2주택에 해당되는가?
▲수도권이나 광역시에 소재하는 주택은 모두 주택수 계산에 포함되나 지방에 소재하는 주택은 기준시가가 3억원을 초과하는 경우에만 포함된다. 따라서 지방 주택가액이 3억원을 초과하는 경우에만 2주택에 해당한다. 이 경우 지방 소재 주택은 중과대상이 되며, 수도권이나 광역시 소재 주택은 기준시가가 1억원 이상이거나 정비구역 지정에 포함된 주택의 경우 양도세 중과대상에 해당한다.



기준시가 2억 주택 먼저 양도땐 중과 해당

- 수도권에 기준시가 2억원 주택 1채, 정비구역 미소재의 9000만원 주택 1채 등 2채를 가진 경우는 어떻게 되나?
▲수도권 모든 주택이 주택수 계산에 포함되므로 1세대 2주택에 해당된다. 그러나 기준시가 9천만원인 주택을 먼저 양도할 경우 양도세 중과가 되지 않으나, 기준시가 2억원인 주택을 먼저 양도할 경우 양도세가 중과된다. 수도권에서 2주택을 소유한 경우 기준시가 1억 미만의 주택을 양도하더라도 정비구역으로 지정, 고시된 지역에 있을 경우 양도세 중과를 피할 수 없다.

다가구 주택의 경우도 건축법상 단독주택이나 세법상 한가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 파악한다. 또한 오피스텔 역시 소유하면서 사실상의 주거용으로 사용하는 경우 하나의 주택으로 계산하게 된다.

- 수도권에 기준시가 4억원 주택 1채를 보유하고 있는 자가 지방파견발령으로 인해 지방에서 기준시가 3억원 이상의 주택을 구입해 2년동안 거주하고 다시 지방주택을 양도한 경우는?
▲지방에 소재한 주택의 경우라도 기준시가가 3억원을 초과하므로 1세대 2주택에 해당한다. 그러나 근무상 형편으로 지방이전을 하고 1년 이상 거주했던 것, 지방파견 종료 이후 3년이내 양도한 경우 중과대상에서 제외된다.

- 농지대토 비과세 제도란?
▲농지대토는 자경농민이 경작상의 필요에 의해 경작하던 농지를 양도하고 다른 농지를 대체취득해 경작하는 것으로 3년이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전 농지의 양도일로부터 1년 이내 다른 농지를 취득해 3년이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우 비과세를 적용받는다.

다만 새로 취득하는 농지의 면적은 양도하는 농지의 면적이상이거나 그 가약이 양도하는 농지가약의 50%이상인 경우에 해당한다.



취득 농지면적 양도 면적의 50% 이상시 농지대토 인정


- 농지대토 요건은 어떻게 완화되나?
▲앞으로 노지대토로 인정받으려면 새로 취득하는 농지 면적이 양도 농지면적의 50%이상이거나 새로 취득하는 농지가액이 양도 농지가액의 3분의 1이상이 되야 한다. 다만 현재는 모든 농지에 대해 비과세가 됐으나 8년 자경농지 양도세 감면제도와 같이 감면세액 한도가 5년간 1억원으로 제한된다.

- 비사업용 나대지, 잡종지 및 부재지주 소유농지, 임야, 목장용지에 대한 양도세 중과는 언제부터 시행하는가?
▲1년간 유예기간을 거쳐 2007년 1월1일부터 시행하고, 개인이 소유한 비사업용 나대지, 잡종지 및 부재지주 소유의 농지, 임야, 목장용지에 대해서는 60%의 양도세율이 적용된다. 3년 이상 보유한 경우에도 장기보유특별공제를 적용받게 된다. 3년이상 5년까지는 양도차익의 10%를, 5년에서 10년은 15%, 10년 초과의 경우 양도차액의 30%의 공제가 이뤄진다.

- 2006년 양도세 실거래 과세와 2007년 양도세 중과에 해당하는 농지의 범위는?
▲원칙적으로 양도세 중과대상에서 제외되는 범위는 농지 소재지 또는 인접 소재지에 거주하면서 농작업의 50%이상을 자기 노동력으로 경작하는 농지만로만 한정하고 있다. 다만 세대상 300평 이내의 주말농장, 종자생산자, 농업기자재 생산자가 소유한 농지와 상속이나 이농의 경우 일정기간 이내 양도하는 경우도 제외할 예정이다. 그러나 이에 대한 구체적 범위는 관계부처와 협의를 거쳐 시행령 개정시 결정할 것이다.

- 2006년 양도세 실거래가 과세, 2007년 양도세 중과와 법인세 특별부가세 30%가 과세되는 비사업용 나대지와 잡종지의 범위는?
▲지방세법상 재산세 종합합산과세대상 토지가 대상이 된다. 여기에는 건출물이 없는 나대지, 공장 건축물 부속토지 기준면적 초과분, 일반건축물 기준면적 초과분이 포함된다. 공업지역 공장용지의 경우 석유화학계기초 화합물 제조업의 경우 공장건축물 연면적의 33.3배, 원유정제처리업의 경우 연면적의 10배, 인형제조업의 경우 5배가 그 대상이 된다. 비사업용 나대지와 잡종지의 구체적 범위는 시행령 개정시 확정할 계획이다.

- 법인세 특별부가세 30%가 과세되는 농지, 임야, 목장용지의 범위는?
▲농업을 주로 하는 법인이 사업에 사용하는 농지와 학교ㆍ공공단체ㆍ농업연구기관 등이 시험ㆍ연구ㆍ실습지로 소유하는 농지, 농업기반공사의 매립용지만을 과세대상으로 한다. 임업의 경우 관련 법인과 독림가, 사찰림ㆍ보안림ㆍ군사시설보호구역 임야 등에 대해서만 특별부가세 적용을 제외할 예정이다.

목장용지도 축산업을 주업으로 하는 법인이 소유한 목장용지로 기준면적 범위 내의 토지는 법인세 특별부가세대상에서 제외할 예정이다. 축산업의 경우 경영규모에 비해 과도하게 넓은 목장용지를 보유할 우려가 있으므로 법인세 추가과세 판정시에도 지방세법의 재산세 분리합산 과세대상 판정시 사용하는 기준면적제도를 도입해 기준면적 범위 내의 토지만 법인세 특별부가세 과세대상에서 제외할 방침이다.