31일 발표된 부동산 대책 중 주택시장 안정을 위한 정부의 정책은 수요 측면에서 ‘투기 수요 억제를 위한 세제합리화’와 공급 측면에서의 ‘공급확대 및 주택공급의 공공성 강화’로 집약된다.

세제 합리화의 초점은 '보유세 강화'가 핵심. 우선 주택 보유세 중 종합부동산세 대상 기준 금액은 9억원(공시가격)에서 6억원으로 낮춰 대상을 크게 확대했으며, 개인별 합산 과세도 세대별 합산 과세로 조정했다. 현행 50%인 과표 적용률은 2009년까지 100%로 높인다.



반면 주택분 재산세 과표적용률에 대해서는 당초 2006년부터 5%포인트씩 상향 조정할 계획이었으나, 서민들의 주택 보유 부담 완화를 위해 시행을 2008년으로 2년간 늦추기로 했다.

양도소득세의 경우 실거래가 기준 과표가 2007년부터 모든 주택에 전면 도입되고, 1세대 2주택의 경우 현행 9~36%인 양도세율이 50%로 일괄 상향 조정된다.

보유세는 인상되는 반면 취득세와 등록세가 각각 0.5%포인트씩 줄어들어 전체 거래세는 1%포인트 줄어든다.

주택 공급을 늘리는 것은 안정적 수급 균형을 맞추겠다는 의지의 표현이다. 주택 공급은 앞으로 5년간 연간 300만평씩 1500만평의 공공 택지를 공급한다. 강남 지역은 송파ㆍ거여 지구를 포함한 200만평의 국ㆍ공유지를 택지지구로 개발, 5만호(중대형 2만호)의 주택을 공급한다.

이 밖에도 김포 신도시, 양주 옥정지구 등 개발 중인 4~5개 택지지구 주변 1000만평을 확대 개발, 14만호의 주택을 공급키로 했으며, 중대형 수요 흡수를 위해 인천 청라지구와 판교 지역 중대형 공급을 각각 8000호와 3100호씩 늘리기로 했다.

아울러 주택공영개발 방식을 확대하는 한편 분양가 안정을 위해 원가연동제와 채권입찰제를 도입한다.

◇투기 수요 억제 위한 세제 정책
정부는 고가 주택이나 다주택을 보유하는 경우에도 보유세가 부담으로 작용하지 않는 것으로 보고 종합부동산세 과세를 강화한다.

종부세 대상 기준 금액을 9억원(공시가격)에서 6억원 초과로 낮춰 대상을 확대했으며, 개인별 합산 과세에서 세대별 합산 과세로 조정했다

또 종부세 과표적용률을 내년에 20%포인트, 2007년부터는 매년 10%포인트씩 상향 조정해 현행 50%에서 2009년까지 100%로 조정한다.



종부세 세부담 상한은 전년 대비 1.5배에서 3배까지로 늘렸으나 재산세의 경우 현행 세부담 상한인 전년 대비 1.5배를 유지키로 했다. 이에 따른 종부세 대상자에 대한 평균 실효세 부담률은 2009년까지 1% 수준에 달할 것으로 예상된다.

한편 정부는 주택분 재산세 과표적용률에 대해서는 당초 2006년부터 5%포인트씩 상향 조정할 계획이었으나, 서민들의 주택 보유 부담 완화를 위해 시행을 2008년으로 2년 늦추기로 했다.

양도소득세의 경우 실거래가 기준 과표가 내년 1세대 2주택에 적용되는 것을 시작으로 2007년부터는 모든 주택에 대해 전면 도입된다. 정부는 그간 공시가격(실거래가 80% 수준)을 기준으로 양도세를 산정해 왔으나 과세 실효성이 낮고 가격 급등시 이득을 세금으로 제대로 환수하는데 어려움을 겪어 왔다.

1세대 2주택의 경우 양도세율을 현행 9~36%에서 50%로 일괄 적용키로 했으며, 장기보유특별공제 적용은 배제했다. 대상은 수도권ㆍ광역시 소재 기준시가 1억원 초과 주택과 기타 지역 기준시가 3억원 초과 주택이며, 이사ㆍ근무ㆍ혼인ㆍ노부모 봉양 등 불가피한 사유로 1세대 2주택이 된 경우는 중과세 대상에서 제외했다.

단 이같은 1세대 2주택에 대한 양도세 강화는 매물 유도를 위해 1년간 유예기간을 부여해 2007년부터 실시한다.

보유세가 인상되는 반면 취득세와 등록세 등 거래세는 인하된다. 개인간 주택 거래시 현행 2.0%인 취득세와 1.5%인 등록세가 각각 0.5%포인트씩 인하돼 전체 거래세는 1%포인트 줄어든다. 정부는 향후 보유세 강화 수준에 맞춰 거래세 추가 인하를 검토할 방침이다.

정부는 또 내년부터 ‘부동산 지방교부세’를 신설해 거래세 감소분 보전과 재정력이 취약한 지자체 재원 확충을 위해 전액 교부하는 등 종부세 강화에 따른 세수를 지역 균형 발전과 연계ㆍ운영될 수 있도록 시스템을 구축키로 했다.



◇공급 확대 및 공영개발 확대
주택 공급과 관련해 정부는 2010년까지 수도권에서 필요한 전체 주택은 ‘연간 30만호, 중대형 8만3000호’이나 현재 공급가능한 주택은 ‘연 24만호, 중대형 6만7000호’로 전망했다.

이에 따라 정부는 부족한 주택 공급을 위해 연간 300만평씩 앞으로 5년간 1500만평의 공공 택지를 공급키로 했다.

우선 강남 지역의 안정적 주택 수급을 위해 송파ㆍ거여지구를 포함한 200만평의 국ㆍ공유지를 택지지구로 개발, 5만호(중대형 2만호)의 주택을 공급한다.

또 김포 신도시, 양주 옥정지구 등 현재 개발이 진행 중인 4~5개 택지지구 주변 1000만평을 확대 개발해 14만호의 주택을 공급하고 이 지역들을 자족적 기반시설 등을 갖춘 수도권내 거점도시로 육성한다.

수도권내 중대형 주택 수요 흡수를 위해서는 인천 청라지구 중대형 공급을 8000호에서 1만6000호로 확대하고, 판교 지역은 6600호에서 9700호로 늘린다. 아울러 수도권 공공택지내 25.7평 초과 아파트 건설 비중을 현행 40%(면적 기준)에서 50%로 늘리기로 했다.

이같은 수도권 중대형 공급 확대 계획이 현재 확보 또는 예정된 수도권 공공택지 물량(연 600만평)에 일괄 적용되면 중대형 아파트는 3만호 가량 증가할 것으로 예상된다.

정부는 또 기존 시가지 주택 공급 확대를 위해 재개발 관련 특별법을 제정, 광역적 공공개발 체계를 확립키로 했다. 현행 재개발 사업은 1만평 내외의 소규모 단위 사업 위주여서 근본적인 주거 환경 개선에 한계가 있었다.

앞으로 정부는 개별 소규모 정비 사업을 통합해 최소 15만평 규모의 광역지구를 지정하고, 적극적인 교통ㆍ문화ㆍ교육 인프라 투자로 수준 높은 주거 여건을 마련해갈 계획이다. 시설 소요재원은 기반시설부담금을 통한 개발이익 환수 방식으로 충당케 된다.

정부는 그러나 재건축의 경우 기반시설부담금제 도입 등을 통해 개발이익의 철저한 환수가 전제되고 주택 가격의 안정세가 정착된 이후, 규제 완화를 신중히 검토키로 했다.

주택공사 등 공공기관이 주택을 건설해 분양ㆍ임대하는 주택공영개발 방식도 대폭 확대된다. 대상지역은 판교지역 등 투기가 우려되거나 주택정책 목적상 공공의 주도적 역할이 필요한 지역이며, 국민임대주택과는 별도로 공급 물량의 30% 수준에서 임대물량을 탄력적으로 조정할 수 있도록 했다.

판교 지역의 경우 25.7평 초과 아파트는 주택공사가 공영개발 방식으로 건설해 분양까지 실시하며, 공급 물량의 30% 내외를 임대아파트로 건설한다.

주택 획일화 및 공공부문 비대화 등 공영개발에 따라 예상되는 문제점에 대해서는 설계ㆍ시공 일괄 입찰, 시공사 브랜드 인정, 경영감독 강화, 독립회계제도 도입 등 보완책을 시행하기로 했다.

정부는 또 현행 공공택지 내 25.7평 이하에 적용되는 원가연동제를 전면적으로 도입하고, 25.7평 초과분에 대해서는 주택채권 입찰제도를 추가로 도입해 분양가 안정과 최초 분양자 시세차익을 환수하는 장치를 마련했다.

분양권 전매와 관련해서는 투기과열지구 내 아파트 분양권 전매 제한은 현행대로 유지하되, 분양가 규제 적용 주택 중 채권 매입 의무가 없는 25.7평 이하는 수도권 10년, 그 외 지역 5년으로 전매 제한을 강화한다.

판교지역의 분양방식은 25.7평 이하는 원가연동제로 10년간 분양권 전매를 제한하며, 25.7평 초과분은 원가연동제와 주택채권입찰제를 병행 적용해 5년간 분양권 전매를 제한한다.