- 공동주택 92.1%는 공시가격 6억원 이하(1주택 재산세 특례 대상)
- 현실화율은 70.2%로 ‘20년 대비 1.2%p 제고



【 2021년 공동주택 공시가격(안) 주요내용 】

’21년 공시대상 공동주택 수는 1,420.5만호로, ‘20년 대비 2.7% 증가
· 전국 공동주택 공시가격(안)은 전년보다 19% 증가
· 공시 중위가격은 1.6억원, 공시가격 6억원(시세 9억원 수준) 이하 비중 92.1%, 공시가격 9억원(시세 12~13억원 수준) 초과는 3.7%

【 공시가격 영향 부담 완화 】

1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 재산세율 인하(구간별 0.05%p)
· 공시가격 6억원 이하 1주택 세대는 전년 대비 재산세 감소

지역건강보험가입자 재산공제 확대로 건보료 부담 완화,피부양 자격 제외자에 대해서는 신규 건보료 50% 감면

국토교통부(장관 변창흠)는 3.16(화)부터 ‘21년 1월 1일 기준 공동주택 공시가격(안)을 공개하고, 4.5(월)까지 소유자와 지자체 등의 의견을 듣는 절차를 진행할 계획이다.

`21년 공시대상 공동주택 수는 `20년(1,383만호)보다 2.7% 증가한 1,420.5만호로, 공동주택 공시가격(안)은 한국부동산원에 의뢰하여 조사·산정되었다.

작년말 개정된 ｢지방세법｣에 따라 전체 공동주택의 92.1%에 해당하는 공시가격 6억원 이하 중 1주택자의 경우에는 공시가격 상승에도 불구하고 ‘20년 대비 재산세 부담이 감소한다.

또한, 건강보험료 산정에 공시가격이 반영되는 건강보험지역가입자에 대해서는 건강보험료 부담을 완화하는 방안이 마련된다.

[ 1. 공동주택 공시가격 산정기준 ]

‘21년 공시가격(안)은 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따라 수립(’20.11)된 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’*에서 정한 바와 같이 ‘20년말 시세와 현실화율 제고기준을 적용하여 산정되었다.

* 공동주택 공시가격은 5~10년에 걸쳐 현실화율(시세반영률)을 90% 수준으로 달성


[ 공동주택 공시가격 산정방식 ]

’21년 공시가격 = ’20년말 시세 × (’20년 현실화율 + α)

현실화율 제고(α) (평균 연 3%p, 상한 연 6%p)
·(시세 9억원 이상 주택) α=(90%-전년도 현실화율)/잔여 도달기간 (5~7년)
·(시세 9억원 미만 주택) α*=(70%-전년도 현실화율)/(’23년까지 잔여년수)
* 균형성 제고기간(‘21~‘23년) 이후는 9억원 이상 주택과 동일 방식으로 산정

[ 2. 공동주택 공시가격(안) ]

(공시가격 분포) 공동주택 중 재산세 특례세율이 적용되는 공시가격 6억원 이하 주택은 전체의 92.1%인 1,308.8만호, 서울은 70.6%인 182.5만호가 해당한다.

공시가격 9억원을 초과하는 공동주택은 전국 기준 3.7%인 52.5만호, 서울은 16.0%인 41.3만호이다.

공시가격의 중위값은 전국 1.6억원이며, 지역별로는 세종 4.23억원, 서울 3.80억원 등으로, 공동주택 가격공시를 실시한 ‘06년 이래 처음으로 수위자리가 바뀐 것으로 나타났다.

(변동률) `21년 공동주택 공시가격(안)의 전년 대비 변동률은 전국 기준 19.08%로 조사되었다.

지역별로는 서울 19.91%, 부산 19.67%, 세종 70.68% 등으로 나타났다.

(현실화율) 공시가격 현실화율은 70.2%로 ‘20년 69.0% 대비 1.2%p 제고되어 현실화 계획에서 제시한 목표와 같은 수준이다.

[ 3. 보유세 영향 분석 ]

작년 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’ 수립(‘20.11.3) 시 발표한 ‘재산세 부담완화 방안’은 ‘20.12월 ｢지방세법｣ 개정에 반영되어, ’21년도 재산세 부과부터 적용된다.

이에 따라 공시가격 6억원 이하 1주택자는 세율 인하효과(주택분 재산세 22.2~50%)가 공시가격 상승으로 인한 재산세 증가효과(상한 5~10%)보다 크므로 전년 대비 재산세 부담액이 감소한다.

재산세 납세자의 납부 부담 완화를 위해 세부담 상한제와 분할납부 제도를 함께 운영하고 있다.

세부담 상한제는 금년 재산세 납부액이 전년도 재산세 납부액의 일정 수준을 넘지 않도록 한도를 설정한 제도로, 주택의 경우 공시가격 3억원 이하는 전년도 재산세 대비 증가분이 5%, 공시가격 3억원 초과~6억원 이하는 10%, 공시가격 6억원 초과는 30% 이내로 제한된다.

또한, 일시적으로 납부여력이 부족한 납세자를 지원하기 위해 분납 제도를 도입하여 250만원을 초과하는 세액에 대해서는 최대 2개월 간 분할납부할 수 있도록 하고 있다.

공시가격 9억원을 초과하는 1주택 보유자나, 보유 주택의 합산 공시가격이 6억원을 초과하는 다주택자는 종합부동산세를 부담할 수 있다.

한편, 금년부터 변경되는 세액 공제 확대 등으로 요건에 해당되는 1주택자는 감면혜택도 커진다.

만 60세 이상 고령자는 연령대별로 20~40%의 공제혜택을 받고, 5년 이상 장기보유자도 보유기간에 따라 20~50%의 공제를 받게 되며, 장기보유와 고령자 공제의 합산 상한도 80%로 확대된다.

* 고령자 공제 : 60~65세 20%, 65~70세 30%, 70세 이상 40%
장기보유자 공제 : 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%


또한, 1주택을 부부 공동명의로 소유한 경우에도 1세대 1주택자로 신청할 수 있게 되어, 공시가격 9억원 기본공제 및 고령자·장기보유자 세액공제도 받을 수 있게 된다.

1주택자의 경우 재산세와 종합부동산세를 합한 보유세의 전년도 대비 증가분이 50% 이내로 제한된다.

다주택자는 공제혜택을 받을 수 없고, 3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 2주택자는 최대 6%의 세율을 적용받는다.

주택분 재산세와 종합부동산세는 6.1일 기준으로 당해 부동산을 보유하고 있는 경우에 과세된다.

[ 4. 건강보험료 영향 및 부담 완화 ]

공시가격 변동에 따른 건강보험료 부담을 감안하여 공시가격이 보험료 산정에 반영되는 오는 11월부터 부담완화 방안이 적용된다.

‘21.11월부터 이번 공시가격을 반영하여 건강보험료를 산정하는 지역건강보험 가입자의 경우 현 제도에서는 세대당 평균 약 2천원의 월 보험료가 증가할 수 있으나, 이에 따른 부담을 완화하기 위해 지역가입자 보험료 산정 시 재산공제(현행 : 재산 규모에 따라 500만원~1,200만원)를 500만원 추가 확대하여 보험료를 낮출 예정이다.

* 실제 보험료는 가입자의 소득 및 재산보유 현황, 세대 구성 등 요인에 따라 변동


지역가입자의 경우 재산 보험료 산정시 공시가격이 그대로 반영되지 않고, 재산세 과세표준액*이 적용되어 반영비율이 축소
* 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율(공동주택의 경우 60%)

- 재산 금액 구간별로 등급 보험료가 산정되므로 공시가격이 변동되더라도 이전과 동일한 재산점수 등급을 유지할 경우 보험료는 이전 수준 유지

이렇게 되면, 전체 지역가입 세대의 89%인 약 730만 지역가입 세대의 보험료 부담이 평균 약 2천원/월 인하될 수 있다.

* (세대 평균 보험료) 당초111,293원→ 공시가격 변동후 112,994원→ 공제 확대시 111,071원
** (보험료 변동 세대) 인상 165.1만 → 127.1만세대 / 인하 2.7만 → 237.3만세대 (다만, 실제 보험료는 세대의 재산 보유현황 등에 따라 달라질 수 있음)


건강보험피부양자의 경우 재산세 과세표준이 5.4억원(공시가격으로는 9억원, 시세로는 약 13억원)을 넘는 경우에 피부양 자격에 변동이 있을 수 있으며, 피부양 자격에서 제외될 경우 12월부터 지역가입자로 전환되어 신규로 보험료가 부과된다.

* (피부양자 제외요건) 재산 과표금액 기준 5.4억(공시가격 9억) 초과 9억(공시가격 15억) 이하이면서 연 소득 1천만원 초과 시 또는 과표 9억 초과 시 자격 제외


공시가격 변동으로 피부양자격에서 제외되는 경우는 약 0.1% 수준(1.8만명)으로 예상되며, 대부분 고령층*인 여건을 고려하여 ’22.6월까지 한시적으로 신규 보험료의 50%만 부과(평균 11.9만원, 잠정치)한다.

* (피부양자 연령대) 0~19세 37.1%, 20대 14.0%, 30~60세 20.2%,
60세 이상 28.7%(65세이상 22.6%, 70세 이상 16.8%) (’20.12기준)


’22.7월부터는 건강보험료 2단계 부과체계 개편에 따라 공시가격에 따른 보험료 변동영향이 축소된다.

지역가입자에 대한 재산공제가 재산 규모 상관없이 5천만원 일괄 공제로 확대되어 공시가격에 영향을 받는 재산에 따른 보험료 부담이 낮아지게 되며, 피부양자에서 제외되어 신규로 보험료를 부담하게 되는 경우에 대한 보험료 감면도 제도화를 검토할 예정이다.

[ 5. 복지수급에 대한 영향 ]

‘21년 공시가격은 ’21년의 복지수급에 바로 반영되는 것은 아니며, 복지수급자 파악을 위한 ’22년 상반기 확인조사(4~6월)부터 영향을 미치게 된다.

복지수급 대상인 사회취약계층은 무주택이거나 보유 중인 부동산이 중·저가로 공시가격 변동이 미치는 영향은 제한적일 전망이나, 복지수급에 문제가 없도록 공시가격 변동을 감안하여 각 제도별 수급기준을 보완하고 수급자를 보호할 수 있도록 운영할 계획이다.

대표적인 사회보장급여인 기초생활보장제도와 차상위계층 지원사업의 경우, 현재 재산가치를 반영할 때 재산공제*를 적용하여 공시가격의 영향을 완화하고 있으며, 장애인이나 노인 등 근로능력이 없는 가구가 재산가액 상승만으로 수급에서 탈락하는 경우 3년간 연장지원하고 있다.

* 일정 규모 이하의 재산(대도시 69백만원, 중소도시 42백만원, 농어촌35백만원)은 소득으로 반영하지 않음


또한, 기초연금과 장애인연금은 수급여건을 반영하여 매년 수급자 선정기준을 새로 설정하므로, 내년 기준 조정 시 공시가격 변동영향을 고려할 예정이다.

65세 이상의 어르신 중 70%가 받는 기초연금과 18세 이상 중증장애인 중 70%가 받는 장애인연금은 공시가격과 상관없이 지급받는 비율이 70%로 유지된다.

[ 6. 향후 계획 ]

공동주택 공시가격(안)에 대해서는 4.5(월)까지 소유자 등 의견을 제출받아 검토·반영하고, 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 4.29(목)에 결정·공시할 예정이다.

공시가격(안)은 ｢부동산공시가격알리미｣ 누리집(www.realtyprice.kr)에서 3.16(화) 0시부터, 해당 공동주택이 소재한 시·군·구청 민원실에서 3.16(화)부터 4.5(월)까지 열람할 수 있다.

의견이 있는 경우 4.5(월)까지 의견서를 ｢부동산공시가격알리미｣ 누리집에서 온라인으로 제출하거나, 시·군·구청(민원실) 또는 한국부동산원(각 지사)에 우편·팩스 또는 방문하여 제출할 수 있다.

*공동주택가격 의견서 양식은 ｢부동산공시가격알리미｣에서 내려 받거나 시·군·구청 민원실에 비치된 서식 이용
** 부동산 공시가격 전화 상담실 : ☎ 1644-2828 (국번 없음)


4.29(목) 공시가격을 결정·공시할 때는 산정근거가 되는 공동주택의 특성과 가격참고자료를 포함하는 산정 기초자료를 공개할 예정으로, ‘20년에 세종시에서 시범 공개한 것을 금년부터는 전국으로 확대하게 된다.

결정·공시 이후에는 4.29(목)부터 5.28(금)까지 한 달간 이의신청 접수를 받고, 재조사·검토과정을 거쳐 6월말 조정·공시하게 된다.








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